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购买查封房屋的买卖合同是否有效/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 02:27:41  浏览:9478   来源:法律资料网
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购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例:

  乙向甲购买了一套房屋,但是该房屋有法院查封,双方签署了房屋买卖合同,该买卖合同是否有效?对此人们认识不一致。

  认为房屋买卖合同无效的主要理由是:
  《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,2007年8月30日修正)第三十八条:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
  《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》(1997年4月7日通过)其中提到:“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的,所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

  其实随着市场经济地不断发展,无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定,保护合同的效力,强调意思自治。不轻易干预交易,不轻易确认合同无效。
  首先,从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
  《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》,属于法律的强制性规定。
  《最高院关于适用合同法若干问题的解释(一)》(1999年12月1日通过)第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
  《最高院关于适用合同法若干问题的解释(二)》(2009年2月9日通过)第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定“。
  《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条:“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条:“人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
  《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让,应该就是属于管理性强制性规定,并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋,愿意为甲归还其所欠的债务,并解除查封,这在现今社会经常发生,这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益,跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益,其有权提出撤销权之诉,撤销甲乙双方的买卖行为,无需公权力介入来确认合同无效,从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)款:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房,产权证还没有办理,那么签署的房地产转让合同是否无效呢?这点法律界曾经也有争议,但是目前已经形成了一致意见,转让合同是有效的,只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第(四)款:共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。未经其他共有人书面同意,可能是表见代理,那么就是有效合同;也可能是效力待定,因为其他共有人可能会追认,若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定,违反该规定,并不一定合同无效,只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
  认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力,买卖合同是有效的,只是没有登记还没有取得物权,不得对抗善意第三人。区分两则的效力,具有一定的实际意义:1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效,违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同,要求办理产权登记。若确认合同无效,就要返还房屋,那么就妨碍了现有的财产秩序,也剥夺了买受人主张房屋的权利。

  其次,从其他规定分析买卖合同的效力。
  《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2004年2月10日通过)第21条:“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋,被执行人隐瞒真实情况,到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的,人民法院应当依法确认其行为无效,并可视情节轻重,依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的,被执行人也不太可能隐瞒,登记部门更不能擅自办理登记,若这种情况发生,则要追求其法律责任,该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效,没有规定转让合同也无效。
  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (2004年10月26日通过)第二十六条:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人,法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的,若无效就不可能对抗第三方,而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
  《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日通过)第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定,不登记不产生物权,也不影响合同的效力。物权法的出台,明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权,原来规定抵押不登记,抵押合同无效,但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效,抵押合同还是有效的。

  购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的,是双方真实意思的表示,只是房地产登记机关不受理转让登记,所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



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宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市民族宗教事务局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知

江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市民族宗教事务局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知

宜府办发〔2005〕75号



各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
《宜春市民族宗教事务局职能配置、内设机构和人员编制规定》经市人民政府批准,现予印发。


二OO五年九月六日


宜春市民族宗教事务局职能配置、内设机构和人员编制规定

根据省编委《关于加强市、县两级宗教工作机构有关问题的通知》(赣编发[2004]5号)和《中共宜春市委常委会议纪要》(2004年第11号)精神,市民族宗教事务局单独设立,正处级,为市政府工作部门。
一、主要职责
(1)贯彻执行党和国家关于民族宗教工作的方针政策及法律法规。为市委、市政府决策处理民族宗教问题当好参谋和督查落实。
(2)组织开展民族宗教理论、政策及相关问题的调查研究与宣传教育活动,不断探索新形势下做好民族宗教工作的有效途径,增强民族宗教工作的法制观念。
(3)对党和国家有关民族宗教工作的政策、法律、法规的贯彻实施进行行政管理和监督,拟定民族宗教工作的规范性文件,加快全市民族宗教工作的法制化建设进程。
(4)维护少数民族的合法权益,监督有关少数民族权益保障事宜;依法保护宗教团体和宗教场所的合法权益,保护宗教教职人员和信教群众正常的宗教活动。
(5)做好维护民族团结工作,积极引导宗教与社会主义相适应。协助政府及时发现和处理民族宗教方面的突发事件和重大问题,维护民族宗教界的稳定。
(6)按照国务院《宗教事务条例》,依法管理全市宗教事务,防止和制止不法分子利用宗教进行的非法活动,做好宗教反渗透工作,引导宗教走独立自主自办道路。
(7)指导全市民族宗教事务部门的工作,加强同民族村和宗教团体的联系,组织接待少数民族和宗教界人士学习、参观、考察等事务。
(8)协助有关部门做好民族宗教系统干部的培养、教育和使用工作;指导帮助宗教团体培养、教育教职人员,搞好自身建设。
(9)承办市委、市政府交办的其他工作。
二、内设机构
根据上述职责,市民族宗教事务局设2个科。
(一)秘书科(民族事务科)
(二)宗教事务科
三、人员编制和领导职数
市民族宗教事务局行政编制6名。
领导职数:局长1名、副局长1名。
科级职数2名。




反垄断与经济民主

作 者:朱春燕

摘 要:经济民主以经济自由和经济平等为主要内容,要求市场参与者自由竞争和公平竞争,是市场经济的内在要求。但是,随着市场经济的发展,竞争日益激烈,垄断不可避免地产生,为了市场经济的有序运行和健康发展,反垄断对于市场经济的建立和完善是非常必要的。反垄断以经济民主在市场领域的要求和体现作为其主要内容,经济民主需要反垄断的规制,反垄断的最终目的是为了实现经济民主,反垄断与经济民主是对立统一的。

关键词: 垄断 反垄断 经济民主 对立统一

一、垄断及反垄断的主要内容
在经济学领域,垄断是指少数大公司、企业或者若干企业的联合独占生产和市场。它们控制一个甚至几个生产部门的生产和流通,在该部门的经济活动中取得统治地位,操纵这些部门产品的销售价格和某些生产资料的购买价格,以保证获取高额的垄断利润。
在法律领域,垄断是在市场运行过程中,限制和排斥或控制自由竞争和公平竞争的,具有违法性和社会危险性特征的一种经济行为。具体而言:
 (一)垄断是一种排斥和控制竞争活动的经济力量,这是垄断最基本的性质。
所谓排斥,是指在一定的交易领域内,垄断者使其他企业公司和经济组织的经济活动难以正常进行,从而把他们从市场上驱逐出去的行为。所谓控制,是指垄断者对其他企业公司和经济组织的生产经营活动进行约束,剥夺他们在经济活动中的自由竞争的行为。垄断的排斥和控制力量,给竞争者进入市场造成困难,所以垄断必然削弱竞争的火力和效率。从这一角度讲,垄断是自由竞争的对立物,是自由竞争和经济民主的否定和破坏力量。
 (二)垄断代表的是一种根据某种共同利益而联合起来的社会力量,是一种有组织的联合力量。
垄断者往往采取合谋性协议,形成协议垄断的垄断形式,安排和协同行动,形成联合力量,对局外企业和中小企业的经济活动加以限制,以实现其稳定的经济统治。
 (三)垄断者谋取经济利益,是依靠对市场的操纵和独占实现的。
垄断者通过滥用市场有利地位和过度集中的经济力量,以独占或操纵市场,形成滥用经济优势地位的垄断形式,获取高额利润。垄断利润的存在加深了社会财富和收入分配的不平等,并且妨碍资源的合理配置,严重影响市场经济功能的发挥和健康发展,削弱了市场对资源配置的基础性作用。
垄断以市场的独占地位为标志,它的弊病显而易见,它排除市场经济的自由竞争和公平竞争,为了市场的有序运行和健康发展,反垄断势在必行。“反垄断是对市场上可能产生的垄断进行控制,以及对市场上现有的垄断进行监督,防止它们滥用市场支配地位。”①(王保树:《经济法原理》,社会科学文献出版社2000年版,第225页)
  针对垄断以上的三个特征和性质,反垄断的主要内容是,第一是禁止卡特尔,即禁止企业通过订立协议的方式而排除和限制其他竞争者;第二是控制企业合并,即对企业的合并和联合进行一定的限制,以防止某些企业通过合并来限制排斥其他竞争者;第三是禁止滥用市场支配力量,“企业在竞争中通过合法方式取得了市场支配地位的企业,原则上可以与其他企业相同的方式参与经济交往。即是说,它们有权要求交易自由,特别是合同自由。然而,如果它们滥用其市场支配地位,实施反竞争的行为方式,那就是滥用了这种自由。私法自由的合法基础是竞争,如果竞争被排除了,自由就失去了其合法性。”① ( 王保树:《经济法原理》,社会科学文献出版社2000年版,第238页 ) 因此,禁止企业滥用其市场支配地位当然成为反垄断的主要内容之一,这被称为反垄断法的三大支柱之一。
  当然,如果行政主体滥用和超越行政权利,限制、妨碍或排斥市场竞争者,包括不适当地参与市场交易,破坏公平竞争,也包括在行使规制市场职能时不适当地限制市场主体的自主经营,相对上述的经济性垄断,这种限制行为被称为行政性垄断。行政性垄断必然侵害了市场主体的合法经营权,也必然破坏民主统一的市场经济。为了市场经济的统一和经济民主,反垄断的主要内容也当然应该包括行政性垄断。
  二、经济民主是市场经济的内在要求
竞争是市场经济的核心,市场经济的就是竞争性经济。没有竞争,市场就没有活力。竞争机制崇尚“优胜劣汰,适者生存”,即竞争会淘汰失败者,壮大优胜者,从而导致企业经济力趋于集中在某些优胜的大企业手中。但是,“如果少数人手中的经济实力显著集中,它便具有威胁民主社会的危险性。”②([美] 科恩:《论民主》, 聂崇信等译,商务印书馆1994年版,第118页) 可实行市场经济必然会产生企业经济力的集中,这就需要运用民主的方法、民主的原则来对企业的这种经济力集中加以制约。“如在经济领域内民主受到排斥,在其他领域内民主会更易于受到限制或排斥。”③ ( 应克复:《西方民主史》,中国社会科学出版社1997年版,第593页) 于是,市场经济对民主提出了新的要求,要求民主由政治领域向非政治领域延伸。换言之,经济的民主化是市场经济的内在要求,本质上市场经济就是民主经济。可是,何为经济民主?
  “经济民主是民主从政治领域向非政治领域延伸,是市场经济的内在要求。”④ (漆多俊主编:《经济法论丛》,中国方正出版社,1999年版,第579页) 在政治领域,“少数服从多数,并保护少数”是民主的基本内涵。其中,“少数服从多数”建立在自由表达意见的基础上,“保护少数”意味着平等对待,可以说,自由和平等是民主的两大支柱。美国李普森教授也认为,民主程度就是尽可能使其人民同时获得更多的自由和最多的平等的政治制度。自由是民主的积极方面,体现着民主化的程度。民主化程度越高,自由的享有也就愈充分;平等是民主的消极方面,它说明自由并不是不受限制的,在享受自由的时候不得牺牲他人的平等。同样,经济民主也以经济自由和经济平等为其主要内容,以适应市场经济的要求。
  经济自由是指竞争者在市场经济中的经济活动不受他人强制,但是在每个市场参与者都只顾及无限的追求自己利益时,优胜劣汰,企业经济力将会过度地集中在某些优胜的大企业手中,完全的自由便会导致市场秩序的混乱,因此经济平等的存在就顺应而出。在尊重自由竞争的同时对其进行一定的限制,在追求个人利益的同时不得损害他人的平等利益,以此来限制企业经济力量的过度集中和维持有序的市场秩序。因此,经济民主是发生在经济领域的民主,它既强调市场经济对竞争者自由竞争的保护,又对经济力过度集中进行一定程度上的限制,促进市场经济的健康有序发展,在这一点上,经济民主与反垄断不谋而合。
  三、反垄断与经济民主是对立统一的,两者相辅相成
  (一)反垄断是对经济民主的有限限制
经济民主是市场经济的内在要求,经济自由是经济民主的主要内容之一。经济自由是指经济活动,包括投资、就业、消费等不受他人强制。对于参与市场竞争的竞争者而言,就是要求能够最大限度追求利益的自由竞争。自由竞争和公平竞争是市场经济的最基本规律,也是市场经济的基本要求。但是,随着市场经济的发展,竞争日益激烈,优胜劣汰规律的作用日渐显露,经济力开始向少数大资本企业集中,经过一定时期的积累,便形成了典型意义上的经济垄断。如此看来,垄断似乎是经济自由发展的必然,是自由竞争的结果。“然而,垄断是竞争天敌。”① ( 种明钊主编:《竞争法》,法律出版社2002年版,第309页) 垄断所带来的不仅仅是人们无法竞争,市场失灵,而且更深层次而言,它破坏和制约人类社会的生存和发展的能力。届时,如果放任垄断,那么何来市场经济的有序竞争和经济的民主?换言之,经济自由并不意味着经济活动不受限制,不受限制的经济自由势必导致经济自由本身的破坏,更不可能实现经济民主。因此,为了保护经济民主,利用反垄断对经济自由进行一定的限制是很有必要的。
  (二)经济民主的市场要求与反垄断的主要内容是统一的
  1.经济民主在市场领域的要求和体现之一是反对来自政府的不适当强制,包括不适当地参与市场交易,破坏公平竞争,也包括在行使规制市场职能时不适当地限制市场主体的自主经营。行政权力是否支配和左右经济生活,它的行使是否受到必要的控制,经济个体是否存在着自由生存空间是衡量经济生活中是否存在经济民主的要素之一。行政权力支配经济生活表现在垄断形式上就是行政性垄断,这是反垄断的重要核心之一。在行政权力支配一切的环境下,无经济民主而言。
  2.经济民主在市场领域的要求和体现之二是同一行业或不同行业之间竞争主体的多元性。某一个行业、某一种产品或服务领域是否有相当数量的同业竞争者,即竞争主体是否呈现多元化是衡量经济生活中是否存在经济民主的又一要素。经济民主的这种要求表现在反垄断上就是对于企业联合垄断形式的限制,市场竞争中垄断者往往采取协议的方式排斥、限制和妨碍竞争,形成协议垄断的垄断形式,安排和协同行动,形成联合力量,对其他参与者的经济活动加以限制。禁止限制性协议、决议或者协同行为,即指经营者通过合同、决议或者协调一致的行为,共同实施的划分市场、限制价格或产量等反竞争的行为。保持市场的自由竞争和竞争的多元化,就必须依靠反垄断的力量。“没有这种竞争的多元化,就会形成规模垄断,破坏经济民主。”② ( 漆多俊主编:《经济法论丛》,中国方正出版社,1999年版, 第580页)
  3.经济民主在市场领域的要求和体现之三是反对经营者经济力的过度集中和对市场支配地位的滥用,尤其反对经营者利用自身的优势对消费者进行各种限制和强制。“如果除了优胜劣汰的自然竞争法则之外,还存在着人为的市场拒斥与排挤,就表明经济生活中缺乏民主。”③ (漆多俊主编:《经济法论丛》,中国方正出版社,1999年版,第580页) 处于劣势地位的中小企业是否能够与大企业平等竞争,是否存在着市场进退的自由是衡量经济民主的又一表现。“垄断形式是不民主的,因为它们在冲击着较小的竞争者,冲击着它们所服务的人民。”④ ([美] 罗斯福:《罗斯福选集》,关在汉编译,商务印书馆1982年版,第121页) 反对经营者经济力的过度集中和对市场支配地位的滥用,这一要求在反垄断中的表现就是对于某些大企业经济力过度集中的制约,防止大企业滥用市场优势地位损害中小企业的利益。
  (三)反垄断的目标是实现经济民主
  运用反垄断法来实现经济民主的设想,源于罗斯福1938年提交议会的反垄断咨文。该咨文是鉴于以30年代危机时期美国产业复兴法的违宪判决为中心的当时的经验而提出的。“意在对经济力过度集中置之不顾,正是对美国传统民主的破坏,而走向了法西斯道路。因而,提出了为确保政治和经济两方面的民主,必须排除经济力的集中,活跃竞争的主张。”⑤( [日] 金泽良雄:《经济法概论》,满达人译,甘肃人民出版社1985年版,第177页) 这种经济民主的设想,在二战以后,成了反垄断法以国际规模广泛出现的理论基础,许多国家的反垄断法中的条文清楚地表明以经济民主作为立法的指导思想之一。例如,第二次世界大战后日本制定的《关于私人垄断和确保公平交易的法律》第1条中即规定:“本法的目的是通过禁止私人垄断、不正当地限制交易和不公平交易方法,防止事业支配力量过分集中……促进国民经济的民主和健全的发展。”
  纵观各国的反垄断立法,立法者的意图都是通过限制生产和资本的过度集中,使市场向多数企业开放,并使企业在竞争中免受各种不正当的限制,实现市场经济的真正民主。
反垄断的宗旨是反对垄断,反对限制竞争,保护市场主体参与市场竞争的权利,保护参与经济交往的一般企业的经济行为自由,保护一般消费者的合法利益,保护这两方当事人的自由和权利免遭享有强大经济实力的垄断企业和寡占企业的侵害。反垄断维护中小企业的利益,防止经济力量的过度集中,维护自由公正的竞争机制,这对于社会主义市场经济的建立和完善是非常必要,其最终目的是实现真正的经济民主,维护市场经济的有序运行和健康发展。