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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割/张宝华

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 12:55:39  浏览:8016   来源:法律资料网
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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识,2007年7月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查明,王明坤在婚前购买了楼房一套,总房款24万余元,其中王明坤婚前支付首付款13万元,其余办理了按揭贷款,该房产在婚前办理了房产所有权证书,登记在王明坤名下。在诉讼过程中,两人一致认可,结婚时该房价值498492元,在共同生活期间共同还贷64386元,王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为,该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款,且办理了房产证,该楼房应为王明坤的婚前个人财产,同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决:王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决,向山东省日照市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审该项判决,依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为,一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定,体现了照顾女方权益的原则,庄佃芝的上诉理由不能成立,法院不予支持。
2012年3月13日,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题,因我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志的,因此判决房屋是否属于夫妻共同财产,关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的,并受多种买受人以外因素的影响,如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分,应当从两个方面考虑:一是从还贷的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入;二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定,如果双方对于上述问题进行了特别约定,则分割房产时约定优先,不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产,一般情况下,可以按照一人一半的原则分割,即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下,房屋购置资金的来源有以下三个部分组成:(一)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;(二)双方当事人婚后共同还贷部分;(三)未偿还的贷款。
对于第(一)部分,因该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割;对于第(三)部分,未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务,其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有,对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第(二)部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋,同时,房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机,因此对于夫妻共同还贷部分,不应简单的视为夫妻共同债权,而由房屋所有权人简单地补偿对方一半,还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值,因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定,各地法院计算方式不一致,大约有以下三种计算方式:1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×(房产的现值-总房款)÷2;2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×(房产的现值÷总房款);3.应补偿的增值数额=(房产的现值-总房款)÷总房款)×共同还贷部分÷2。笔者认为,在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时,要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则,也就是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以,在计算时还应综合考虑:涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然,上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形,也并非绝对权威准确,法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益,保护妇女权益,公允判决,才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言,法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条的规定,结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况,判决涉案房屋所有权归王明坤所有,并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号:(2011)东民一初字第1814号;(2012)日民一终字第104号



张宝华,王林林 山东省日照市中级人民法院
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沈阳市技术市场条例(2004年)

辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市技术市场条例


  (1996年7月26日沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过;1996年9月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准 根据2004年10月26日沈阳市第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,2004年11月26日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准《关于修改〈沈阳市技术市场条例〉的决定》修正)

  第一章 总则

  第一条 为了促进技术市场的发展,加速科学技术成果的转化,维护技术市场秩序,保护技术贸易当事人的合法权益,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 公民、法人和其他组织在本市行政区域内从事技术贸易、技术贸易服务等活动,适用本条例。法律另有规定的除外。

  第三条 本条例所称技术贸易包括技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术进出口、技术投资、技术入股、技术承包、技术产权交易以及科技新产品的试产试销等。

  第四条 市人民政府科学技术行政管理部门是本市技术市场的主管部门。

  市技术市场管理办公室负责全市技术市场的日常管理工作;县(市)、区技术市场管理部门负责本地区技术市场的日常管理工作。

  工商、税务、财政、物价等有关部门,按照职责分工做好技术市场的监督管理工作。

  第五条 从事技术贸易和技术贸易服务,必须遵循自愿平等、有偿互利、诚实信用和协商一致的原则。

  第六条 凡有益于经济建设、社会发展和科技进步的技术,均可进入技术市场,国家另有规定的除外。

  技术贸易和技术贸易服务活动不受地区、行业、隶属关系、经济性质和专业范围的限制。第二章技术贸易和技术贸易服务

  第七条 设立技术贸易机构或技术贸易服务机构应当具备下列条件:

  (一)有明确的经营、服务范围和与其相对应的名称;

  (二)有与经营和服务范围、规模相适应的专业技术人员和管理人员;

  (三)有固定的场所、设施和与经营规模相适应的资金;

  (四)有组织章程和服务规范。

  第八条 设立技术贸易机构或技术贸易服务机构,应当符合本条例第七条规定的条件,经工商行政管理部门依法登记、领取营业执照后,方可经营。

  第九条 技术贸易活动可采取多种形式进行。鼓励科技计划项目采取公开招标,科技项目实行招标的应通过技术市场进行。

  招标应当坚持平等、择优、公正的原则。

  第十条 在技术贸易和技术贸易服务活动中,禁止下列行为:

  (一)窃取或者侵占他人拥有的技术秘密;

  (二)以欺骗、胁迫等手段从事技术贸易和技术贸易服务活动。

  第十一条 为技术贸易提供服务的,按约定收取服务费。

  第十二条 从事技术贸易和技术贸易服务活动,应使用由市税务部门监制的“技术贸易专用发票”。第三章技术合同管理

  第十三条 技术合同实行自愿申请认定登计制度。市科学技术行政部门管理技术合同认定登记工作。

  技术合同登记可以收取技术合同登记工本费,收费标准按国家和省的有关规定执行。

  第十四条 技术合同的价款、报酬和使用费,应当根据技术成果的经济效益和社会效益、研究开发技术的成本、技术成果的工业化开发程度、当事人享有的权益和承担的责任,由当事人协商议定。

  技术合同的价款、报酬或使用费结算支付办法,按国家有关规定执行。

  第十五条 对非法垄断技术、妨碍技术进步、侵害他人权益的技术合同,由市工商行政管理部门委托市技术市场管理部门作出结论后,再行处理。

  第十六条 技术合同发生争议时,当事人可以根据有关法律、法规,采取协商、调解或仲裁、诉讼方式解决。第四章扶持和奖励

  第十七条 经认定登记的技术合同,企事业单位可以从技术贸易的纯收入中提取25%至40%,在企事业单位统一组织下,业余时间从事技术贸易活动的,可从纯收入中提取60%至80%,作为科技人员的酬金。科技人员个人在完成本职工作和不侵犯本单位经济、技术权益的前提下,从事业余技术贸易活动,依法纳税后,收入全部归己,其中使用单位资料、设备、材料的,由所在单位核收相应费用。

  第十八条 经认定登记的技术合同,买方在三年内可从投产项目的新增利润中每年一次性提取3%至5%的费用,奖励实施该项目有贡献的科技人员。

  第十九条 经认定登记的技术合同,当事人可以享受国家有关税收方面的优惠政策,税务部门依据市技术市场管理部门的登记证明办理手续。

  第二十条 市人民政府设立技术市场基金,促进技术市场的发展。基金的具体管理办法,由市人民政府制定。

  第二十一条 市人民政府设立技术市场金桥奖,表彰和奖励在技术贸易和技术贸易服务活动中做出突出贡献的单位和个人。奖励的具体办法,由市人民政府制定。第五章法律责任

  第二十二条 技术市场管理人员玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂、滥用职权的,由市技术市场管理部门或者有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可按《行政复议法》、《行政诉讼法》的规定申请复议,提起诉讼,逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第六章附则

  第二十四条 本条例自1996年11月15日起施行。


长春市农业机械维修管理办法

吉林省长春市人民政府


第22号



《长春市农业机械维修管理办法》业经1999年1月22日市人民政府第19次常务会议讨论通过,现予发布施行。



市长:李述

一九九九年三月二十六日



长春市农业机械维修管理办法



第一条 为加强农业机械维修的管理,提高维修质量,维护农业机械使用者和经营维修者的合法权益。根据《吉林省农业机械管理条例》、《长春市农业机械管理条例》等规定,制定本办法。

第二条 本办法所称农业机械,是指用于农业、畜牧业、渔业、农副产品初加工业的动力机械、作业机械、运输机械及其配件。

第三条 凡在本市行政区域内从事农业机械维修(含乡镇以下农用汽车维修)的单位和个人,均须遵守本办法。

第四条 市、县(市)、区农业机械管理部门,负责本辖区内农业机械维修行政管理工作。

工商、技术监督、劳动、物价、公安等部门,按照各自的职责,做好有关农业机械维修管理工作。

第五条 农业机械维修分为综合维修和专项维修。

第六条 综合维修分为一级、二级和三级。

(一)一级维修:应当能够承担大中型拖拉机、内燃机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械等农业动力机械和作业机械的恢复性修理,总成和零部件的专业化修复和再生。

(二)二级维修:应当能够承担大中型拖拉机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械等的底盘恢复性修理,发动机局部修理,整机的高号保养和故障排除;小型拖拉机、小型排灌设备、农副产品加工等机电设备和大型农具的修理。

(三)一级维修:应当能够承担拖拉机、内燃机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械等动力机械的零星修理和一般保养以及小型农具的修理。

第七条 专项维修包括:

(一)以修理、调试拖拉机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械、农副产品加工、排灌机械等用柴油机燃油系为主要业务的燃油泵专项维修。

(二)以农业机械铆焊修理为主要业务的铆焊专项维修。

(三)以修理拖拉机、农用汽车等的电器设备为主要业务的电机电器专项维修。

(四)以拖拉机、农用汽车、农具等的钣金修理和喷漆为主要业务的喷漆钣金专项维修。

(五)以修补拖拉机、农用汽车、拖车、联合收割机、农用工程机械、力车等的轮胎及轮胎充气为主要业务的补胎充气专项维修。

(六)以修理拖拉机、内燃机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械等的水箱为主要业务的水箱专项维修。

(七)以修配或者加工拖拉机、内燃机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械和农具等的局部或者零部件为主要业务的修配加工。

第八条 同时经营多个专项维修业务的,应当确定一个主营项目。

第九条 从事各级综合维修的,应当分别具备下列技术条件:

(一)一级维修应当具备:

1、修理技术人员的人数不低于修理工总人数的5%至少有一名工程师(助理工程师、技师)负责技术管理工作。

2、中级以上修理工的人数不低于修理工总人数的30%;

3、配备动力机械的拆卸、清洗、鉴定、修理、安装、磨合、调试、质量检验等全套设备和相应的加工、修旧设备,其中部分设备可以通过固定的、具有技术资质条件的协作单位解决;

4、厂房应当满足作业需要,修理车间面积不小于400平方米,工作间及设施应当符合各工种的要求。

(二)二级维修应当具备:

1、至少有一名助理工程师或者高级修理工负责技术管理工作;

2、中级以上修理工的人数不低于修理工总人数的20%;

3、配备专用拆装工具,清洗设备、检测工具、仪器、仪表,以及必要的修理和调试设备,车、钳、锻、焊等必要的加工设备,其中部分设备可以通过固定的、具有技术资质条件的协作单位解决;

4、修理车间的面积不小于100平方米。

(三)三级维修应当具备:

1、至少有一名以上的技术员或者高级修理工负责技术管理工作;

2、中级以上修理工的人数不低于修理工总人数的10%;

3、配备必要的专用拆装工具、量具和钳、焊等修理设备;

4、修理车间的面积不小于50平方米。

从事农业机械综合维修的,应当具备文明、安全生产条件,健全技术、质量管理制度,常用技术资料齐全.设有质量检验员。

第十条 从事专项维修的.应当具备下列技术条件:

(一)燃油泵专项维修:至少有一名中级燃油系修理工,配备对柴油机的燃油泵、喷油器等燃油系总成、部件拆装、清洗、修理、调整和试验的工具、量具和专用设备,室内作业面积不小于10平方米。

(二)电器专项维修:至少有一名中级农机电气设备修理工,配备拆装、清洗、鉴定、修复、调整和试验的电工工具、仪表和专用设备,室内作业面积不小于10平方米;

(三)铆焊专项维修:至少有一名中级农机修理工,配备铆、焊修理的工具及设备;

(四)喷漆钣金专项维修:至少有一名中级农机修理工一配备钣金、喷漆的工具及设备;

(五)补胎充气专项维修:至少有一名初级农机轮胎修理工,配备轮式拖拉机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械、人力及畜力胶轮车等各种轮胎拆卸、修补和充气的工具以及硫化机、气泵等设备;

(六)水箱专项维修:至少有一名初级修理工,配备拖拉机、内燃机、农用汽车、联合收割机、农用工程机械等的水箱修理、试验的工具及设备;

(七)修理加工:至少有一名初级机械加工工人,配备加工农业机械配件的金属切削机床及设备。

第十一条 拟从事农业机械维修的单位和个人,须经当地农业机械管理部门审验考核,取得《农业机械维修技术合格证》后,方可到工商行政管理部门办法营业执照。

第十二条 从事农业机械维修的单位和个人,应当按受农业机械管理部门对其技术资质条件的日常监督和年度审检,变更技术资质条件的须到农业机械管理部门办理手续。

第十三条 农业机械维修的从业人员,须参加市劳动行政管理部门和农业机械管理部门组织的职业技能培训和鉴定,取得相应工种、级别的《技术等级证书》或者相应资格的《技师合格证书》。

第十四条 从事农业机械维修的单位和个人,应当按照技术标准、工艺规范或者与农业机械使用者约定的维修事项及要求进行维修,确保维修质量。

第十五条 从事农业机械维修的单位和个人,应对其修理的质量负责。在保证期内。修理质量未达到要求的,应当负责及时免费返修。

因维修不当给用户造成损失的,应当负责赔偿损失。

维修所使用的原材料、辅助材料及配件,必须有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址,有质量检验合格证;不得以假充真、以次充好、以旧充新、以不合格品冒充合格品。

第十六条 农业机械维修的从业人员应当填写维修技术档案和承修单;承修单一式两份,修理结算时,经与农业机械使用者确认,各执一份。

第十七条 农业机械维修收费标准,按照吉林省物价局会同省农业机械管理部门制定的标准执行。

第十八条 从事农业机械维修的单位和个人,应向农业机械管理部门交纳审检技术资质条件的检验费、证卡工本费。收费标准按照物价管理部门核定的标准执行。

第十九条 农业机械使用者因农业机械维修质量和维修时所使用的原材料、辅助材料和配件质量与经营者发生争议时,可以依法选择下列途径解决:

(一)向消费者协会投诉,申请调解;

(二)向农业机械管理部门、质量技术监督管理部门或者工商行政管理部门投诉;

(三)与经营者有仲裁协议的,可依法申请仲裁解决;

(四)向人民法院提起诉讼。

第二十条 从事农业机械维修的单位和人人,有下列情形之一的,由农业机械管理部门对其予以处罚;

(一)经营过程中,无技术合格证或者超越核定的维修项目、技术等级的,责令停止经营活动,没收违法所得,并处以500元以上5,000元以下罚款;没有违法所得的,处以200元以上2,000元以下罚款。

(二)经营过程中,配备的修理技术人员未达到规定要求的,责令限期改正,逾期未改正的,责令停止维修活动,并处以500元以上1,000元以下罚款。

(三)修理技术人员未取得相应技术等级证书而从事农业机械维修业务的,限期改正,并处以200元以上500元以下罚款,逾期未改正的,责令停止维修活动。

(四)经营过程中,配备的设备、仪器未达到规定要求,或者缺少设备、仪器、以及设备、仪器技术状态不合格的,责令限期改正,逾期未改正的,责令停止维修活动,并处以500元以上1,000元以下罚款;情节严重的,收回技术合格证。

(五)未按照本办法规定办理年审或者变更手续的,责令限期办理,逾期未办理的,责令停止维修活动,并处以500元以上1,000元以下罚款。

(六)伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖技术合格证,没收违法所得,处以3,00元以上5,000元以下罚款,情节严重的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚。’

第二十一条 当事人对行政处罚不服的,可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可在接到复议决定之曰起十五日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,作出行政处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。

第二十二条 干扰、妨碍农业机械管理部门工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第二十三条 农业机械管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级行政主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

释。

第二十四条 本办法由长春市人民政府法制局负责解

第二十五条 本办法由长春市农业机械管理局负责组织实施。

第二十六条 本办法自发布之日起施行。