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谈广告发布者的赔偿责任/王德山

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 05:26:05  浏览:9951   来源:法律资料网
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           谈广告发布者的赔偿责任
     ---- 对一起广告赔偿责任的评析

王德山

一 、案情
1995年4月17日某报刊登一则广告,广告主F省某县旅游工艺品厂(以下简称“工艺品厂”)因业务需要,欲寻求联营办厂的合作伙伴。H省甲村看到该广告后,按照广告中的联系地址、联系人和联系电话,取得联系。甲村有关负责人在联系人李某的带领下到该厂进行了实地考察。经考察后,甲村与工艺品厂于1995年6月8日正式签订了“联营合同书”。为购买联营办厂所需机械设备,又在李某的介绍和带领下,甲村有关人员到Z 省某市机械厂(以下简称“机械厂”)进行考察。考察后,甲村与机械厂签订了“工矿产品购销合同”。甲村按合同约定向机械厂支付货款及托运费12万元。设备到甲村后,村领导通知工艺品厂安装时,李某等人却不知去向。打开机械设备包装,发现该设备为伪劣产品,不能使用,便与机械厂联系,但原签订合同者亦不知去向。甲村因此经济损失12 余万元。于是,1997年3月甲村以报社刊登虚假广告为由,向B市某区人民法院提起诉讼,要求报社赔偿其经济损失16.7余万元。法院经审理,认定该广告“不是虚假广告”,判决驳回甲村的一切诉讼请求。甲村不服,上诉于市中级人民法院。二审法院维持原判。
二、 两级法院在审理此案时的争议
第一种观点认为,报社刊登了虚假广告,应依据《广告法》第38条规定,赔偿甲村的经济损失。 理由分别有以下两种:1. 广告中所登的联系地址,是李某等人临时租用的,并非工艺品厂的真实地址,联系人李某也不是工艺品厂的正式职工。2. 报社刊登广告时未依法审查广告主的有关手续。工艺品厂已在1995年3月27日年检,其营业执照加盖有工商部门的年检章。由此认定,报社审查的营业执照(副本)并非原件,而是复印件。因此报社有过错,应依法承担赔偿责任。
第二种观点则认为该广告不是虚假广告,报社不承担赔偿责任。理由有二:第一,法律并不要求广告中的联系人必须是什么人,联系地址也不要求必须是企业登记的地址,办公场地可以租用。第二,原告曾亲自到工艺品厂进行实地考察,看到了广告中所说的工艺品厂及其营业执照。在此基础上,甲村与工艺品厂签订了联营合同。因此报社并无过错,该广告不属虚假广告,对甲村的损失不承担赔偿责任。法院 最终采纳了后一种意见。

三、 法律评析
(一)分清法律关系 查明损失根源
甲村以报社刊登虚假广告为由,要求报社承当赔偿责任。法院亦以该广告不是虚假广告判决报社不承担赔偿责任。表面看来,争议焦点是该广告是否为虚假广告。但就本案而言,报社之所以不承担赔偿责任,依本人之见,并非取决于该广告是否为虚假广告。分清法律关系,查明损失根源,是本案的根本之所在。
本案涉及三份合同,即报社与工艺品厂订立的广告合同、甲村与工艺品厂签订的联营合同和甲村与机械厂签订的工矿产品购销合同。由此而形成三层法律关系:一是报社与工艺品厂之间的广告合同法律关系;二是甲村与工艺品厂之间的联营合同法律关系;三是甲村与机械厂之间的买卖合同法律关系。三份合同及由此而形成的三层法律关系被此独立。
在分清法律关系的基础上,再分析以下甲村的损失。甲村分别签订了两份合同,即联营合同和购销合同。甲村与机械厂签订购销合同后,按合同约定向机械厂支付了货款及运费12万元。机械厂向甲村交付了机械设备,买卖双方履行了购销合同。但由于机械厂不守信用,所供机器设备属假冒伪劣产品,因此给甲村造成了经济损失。可见,甲村的损失是发生在购销合同中,是因机械厂的违约行为造成的。而广告合同与购销合同是两份独立的合同,两个各自独立的法律关系。报社刊登的广告中丝毫没有涉及机械厂及其所销售的产品,报社与机械厂和甲村之间不存在任何法律关系,它既不是联营合同的当事人,也不是购销合同的当事人,既不享有该两合同中的权利,亦不承担合同中的义务,当然也不应当承担购销合同中所产生的法律责任,除非能够证明报社刊登广告时已明知或者应知工艺品厂与机械厂共同实施欺诈行为。至于甲村认为机械厂交付的设备存在质量问题并因此遭受经济损失,应依法追究卖方的法律责任。如果有证据证明机械厂是与工艺品厂共同实施诈骗行为,可依法追究该两当事人的法律责任。
(二) 刊登广告与损害事实有无因果关系
根据民法基本原理,承担民事赔偿责任,条件之一是侵权行为与损害之间有因果关系。那么,报社刊登广告的行为与甲村的损失有无因果关系?甲村在诉讼中称,因为其相信了报社的广告,才遭受了损失。否则不会签订联营合同和工矿产品购销合同。所以其损失与报社刊登广告有因果关系。
依甲村之推论,它之所以签订购买合同,是因为该村与工艺品厂签订了联营合同,而签订联营合同,是因为甲村看了报社刊登的广告。甲村的这种逻辑推理是完全错误的。如果这样无限地推而广之,要承担责任的恐怕就不是仅报社一家,而将有无数者被连带。
不可否认,甲村的损失的确与报社刊登的广告有一定的联系。但是,第一,因果关系的前提是基于同一法律关系。由于广告合同与购销合同是两个不同的
法律关系,因此根本谈不上因果关系。第二,相信报社的广告并不等于报社侵
权。是否相信报社的广告,其本身就是甲村自己的主观判断,属其自身行为。甲村经实地考察,与工艺品厂签订了联营合同,“耳听是虚,眼见为实”。第三,报社刊登广告的行为,包括甲村在此之后签订联营合同,并不必然导致甲村购销合同的经济损失。真正导致甲村损失的直接原因是购销合同的卖方即机械厂的违约(或违法)行为。因此机械厂的行为与甲村损失之间存在着法律上的因果关系。当然,如果报社在刊登该则广告时已明知或者应知工艺品厂与机械厂共同串通,刊登虚假广告欺诈他人,则另当别论。
下面就本案所争议的其他问题谈谈本人的看法。
(三)谁为广告主
在诉讼过程中,甲村提供了工艺品厂出具的书面证明,声称工艺品厂并未委托李某刊登联营办厂的广告,李某刊登广告时所用的营业执照不是原件,而是复印件。甲村就此认为,刊登广告者即广告主不是工艺品厂,完全是李某等人冒用工艺品厂的名称,实施诈骗行为,所以是虚假广告。那么,工艺品厂是否刊登了该则广告,广告主是否为工艺品厂。
李某在刊登广告时所出具的营业执照究竟是原件还是复印件,甲村和报社各执一词,无据可查。但有一点是肯定的,就是甲村与工艺品厂签订了联营合同,合同中明确地盖有工艺品厂的合同专用章,工艺品厂对该合同专用章并无异议。其次,1995年4月11日,李某通过工艺品厂的银行帐号汇给报社广告费12700元。根据《民法通则》的规定,即使工艺品厂当初未委托李某等人刊登广告,但从后来的联营合同及汇款凭证,已足以证明工艺品厂对他们行为的追认。其三,自广告登出至甲村起诉的两年间,工艺品厂始终未以任何形式对该广告提出异议。《民法通则》第66条规定:“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意”。因此,根据上述事实及法律、法规规定,完全可以认定该广告主为工艺品厂,而非李某等人。至于李某是否为工艺品厂的职工,并不影响代理行为的成立。
关于联系地址、联系人的真实性问题,笔者完全同意法院的第二种观点,此不再赘述。
(四)未经年检的营业执照
甲村称报社审查的是未经年检的营业执照,因为工艺品厂已在95年3月27日年检,营业执照上加盖有工商年检章。因此报社未依法审查有效证照,应当依法承担赔偿责任。这种主张并不完全正确。
根据国家工商行政管理局有关企业年检的规定,首先,企业年检的最后期限是每年的4月30日。假如报社在4月30日以后审查的营业执照(原件)是未盖年检章的执照, 可认定报社未依法审查广告主的有效证照,报社应依法承担过错责任。但广告刊出时间是4月17日,审查营业执照的时间肯定是在4月30日前。所以,报社在不明知该企业已参加年检的情况下,如果审查的营业执照是未盖年检章的执照,报社并无任何过错,而不管该企业事实上是否参加了年检。因为作为报社,在4月30日之前并无权利和义务核查每一个刊登广告者是否参加了年检。其次,企业未在规定的期限内参加年检的,并不影响该企业法人资格的存在和正常的经营活动,只是由工商部门依法给予罚款或其他行政处罚。
划清了法律关系,分析了甲村损失造成的原因,并根据《广告法》、《民法通则》及合同法等有关法律、法规规定,对甲村主张的16.7万元的经济损失,报社显然不应当承担赔偿责任。
(五)假如广告虚假的法律责任
假如该广告确属虚假广告,报社的责任应分下面几种情况:
第一, 报社未依法审查有效证照,如未审查营业执照原件,而是复印件,或者4月30日以后,审查的仍是未经工商年检的营业执照,报社有过错。但在此情况下,报社所要承担的民事责任,仅限于甲村与工艺品厂就联营办厂事宜中所支出的诸如考察等有关费用,承担相应的赔偿责任。对于甲村所主张的购销合同中的经济损失,根据以上法律分析,即使该广告是虚假广告,报社亦不应当承担赔偿责任。否则随便任何人都可以要求报社赔偿其提出的各种经济损失。对于报社刊登虚假广告的行为,法律并非置之不理,可由广告监督管理部门依据《广告法》及其他法律、法规规定进行查处,给予行政处罚。
第二,假如报社明知或者应当知道工艺品厂和机械厂串通一起,刊登虚假广告,共同欺诈他人,仍发布该则广告,报社应与工艺品厂和机械厂向受害人承担连带责任。《广告法》第38条规定,“广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当承担连带责任。”
第三,如果报社与工艺品厂和机械厂恶意串通,刊登虚假广告,共同欺诈他人,报社则属于共同侵权人,应根据《民法通则》的有关规定,与工艺品厂和机械厂共同向受害人承当赔偿责任。构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

作者:
王德山:男,1962年12月生,汉族,副教授,河南西华县人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编: 100070
电 话:(010)83952248、83952249(办),13701207656
电子邮箱:wdsh369@yahoo.com.cn

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甘肃省建设工程勘察设计管理条例

甘肃省人大常委会


甘肃省建设工程勘察设计管理条例


甘肃省人民代表大会常务委员会公告
(第23号)
《甘肃省建设工程勘察设计管理条例》已于2005年3月31日甘肃省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过,现予公布,自2005年5月1日起施行。

甘肃省第十届人民代表大会常务委员会
2005年3月31日

甘肃省建设工程勘察设计管理条例
(2005年3月31日省十届人大常委会第十五次会议通过)

第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国建筑法》和国务院《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程质量管理条例》,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事建设工程勘察、设计活动及其监督管理适用本条例。
第三条 省人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。
市、州、县(市、区)人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动的监督管理。
县级以上人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内,负责对本行政区域内的相关专业建设工程勘察、设计活动的监督管理。

第二章 勘察设计市场管理

第四条 建设工程勘察、设计单位和施工图审查机构及其从业人员,必须依照国家有关建设工程勘察、设计从业资质和资格的规定,取得省级以上建设行政主管部门颁发的建设工程勘察、设计资质和资格证书。
施工图审查机构由省建设行政主管部门或者由省建设行政主管部门会同有关行政主管部门按照公开择优原则认定,并向社会公布。
第五条 建设工程勘察、设计单位和施工图审查机构合并、分立或者资质条件发生变化的,必须重新申请领取资质和资格证书。
勘察、设计单位和施工图审查机构变更名称、地址、合伙人、股权、法定代表人或者技术负责人的,应当自变更之日起20个工作日内,报省建设行政主管部门备案。
第六条 建设工程勘察、设计单位设立的分支机构未单独取得资质证书的,不得以分支机构名义承接业务、收取费用、对外报审、发送勘察设计文件。
省外建设工程勘察、设计单位在本省行政区域内承揽勘察、设计业务的,应当遵守国家和本省的规定,并按要求报省建设行政主管部门,接受监督管理。
第七条 建设工程勘察、设计单位不得转让、出租、出借本单位的资质证书、图签、印章或者以其他方式允许他人以本单位的名义承揽业务。
任何单位和个人伪造、冒用勘察设计资质证书、图签、印章承接业务的,其出具的勘察、设计文件无效,并承担相应法律责任。
第八条 建设工程勘察、设计单位对外发出和报审的勘察、设计成果文件及其变更必须加盖省建设行政主管部门统一制作的勘察、设计文件专用章。
第九条 鼓励建设单位聘请具有相应资质的建设工程勘察、设计单位,对承包单位提交的建设工程勘察、设计文件进行优化咨询。
使用国有资金或者政府融资的大型新建、改建、扩建工程项目应当委托具有相应资质的勘察、设计单位对承包单位提交的勘察、设计文件进行优化咨询。
承担勘察、设计优化咨询业务的单位按照合同约定取得报酬,并承担相应责任。
第十条 建设单位应当按照资质等级、方案优劣和业绩、信誉等条件公开选择勘察、设计单位,并依照国家及行业规定的收费标准协商确定勘察设计费。
建设单位应当保证勘察、设计单位合理的勘察、设计周期。

第三章 勘察设计质量管理

第十一条 编制建设工程勘察、设计文件的依据和应当遵循的原则:
(一)项目批准文件;
(二)依法批准的建设规划;
(三)工程建设强制性标准及相关规范;
(四)有关勘察、设计文件编制深度的要求;
(五)勘察、设计合同;
(六)实行资源综合利用,节约能源、水资源和土地;
(七)符合国家和本省有关环境保护、劳动安全卫生、消防、抗震、文物保护等方面的规定;
(八)体现安全、适用、经济、美观的要求,并与周围的环境相协调;
(九)法律、法规规定的其他要求。
第十二条 建设工程勘察、设计单位交付建设单位的勘察、设计文件除遵循第十一条规定的原则外,还应当符合下列要求:
(一) 有勘察、设计注册执业人员的签字;
(二) 有勘察、设计单位法定代表人和技术负责人或者其委托代理人的签字;
(三) 加盖勘察、设计单位的勘察、设计文件专用章及注册执业人员的注册执业专用章。
第十三条 建设工程设计分为初步设计(基础设计)和施工图设计。大、中型和有特殊要求的建设工程应当在初步设计前进行方案设计。技术复杂或者设计经验不足的工程应当在初步设计后、施工图设计前增加技术设计。
第十四条 编制方案设计文件,应当对技术、经济、资源环境、规划条件等进行总体研究,提出总体方案、技术路线和投资估算,并满足编制初步设计的需要。
编制初步设计文件应当根据确定的方案,对重大技术问题进行经济技术比选,依照工程建设标准对设计的各组成部分进行调协,并划定工程范围,准确表达工程量、设备型号及数量、实施标准、施工周期和投资概算等,满足施工招标、主要设备订货、材料采购和指导施工图设计的要求。
编制施工图设计文件应当根据批准的初步设计,提供满足施工、设备与材料采购、非标准设备制作需要的图文。设计图文相互关联的深度应当满足专业承包和分包单位设计的需要。
第十五条 建设工程设计的投资估算、投资概算应当由承担该项目设计业务的设计单位编制,并符合国家、省的编制办法和计费计价规定。
受建设单位委托,勘察、设计单位可承担与勘察、设计资质范围和等级相适应的工程造价和咨询等业务。
第十六条 建设工程初步设计文件由建设单位按审批权限报建设行政主管部门,或由建设行政主管部门会同有关主管部门对其涉及建设规划、公众利益、公共安全、工程质量和工程建设强制性标准的内容进行审查。
政府投资的工程初步设计审查,按照省人民政府部门职能的有关规定执行。
初步设计未经批准,不得提交施工图设计、不得进行施工招标和采购。
第十七条 建设工程初步设计审批时应当进行技术审查。技术审查应当组织具有相应资质的勘察、设计单位或者具有相应注册执业资格和业绩信誉的专家进行。
第十八条 建设工程施工图设计文件应当由施工图审查机构依据有关法律、法规及工程建设强制性标准进行技术审查;审查结论报县以上人民政府建设行政主管部门备案。
施工图审查的报审工作由建设单位负责,也可以委托勘察设计单位办理。
施工图设计文件未经审查合格与备案的,设计单位不得交付使用,建设行政主管部门不得颁发施工许可证,建设单位不得交付施工单位施工,监理单位不得实施监理,质量监督机构不得受理监督。
施工图审查机构不得超越核定的范围进行审查。
第十九条 建设工程勘察、设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位、监理单位作出详细说明,并参加建设工程主要阶段的技术交底、施工配合、验收和试运行考核。
对重大和复杂的建设工程,建设单位应当与勘察、设计单位签订现场技术服务合同。
第二十条 建设工程勘察、设计文件的修改、变更涉及工程功能、标准、规模、结构体系等重大内容的,应当报原审批机关审查批准。
修改勘察、设计文件的单位对修改部分负责;修改部分对未修改部分产生连带影响的,应当承担相应责任。
第二十一条 房屋建筑增层、改造涉及主体和承重结构变动的,建设单位应当委托原勘察、设计单位或者其他具有相应资质的勘察、设计单位,按照国家有关标准,对原建筑进行可靠性及抗震鉴定,并根据鉴定结果进行初步设计或者施工图设计,按照建设工程管理程序报审批机关审查批准。
第二十二条 勘察、设计单位在建设工程设计合理使用年限或设计合理使用寿命期间,对该工程承担相应的勘察、设计责任。
第二十三条 建设工程勘察、设计文件采用的主要技术方案超出国家和地方现行技术标准一般限制的,应当提供超限设计报告,经省建设行政主管部门组织建设工程技术专家委员会审定后方可使用。重大和技术复杂的超限设计,由省建设行政主管部门报国家建设行政主管部门组织审定。
第二十四条 建设工程勘察、设计文件只能用于合同约定的建设工程,其他建设工程不得套用和复用。
第二十五条 建设工程设计推行质量责任保险制度。建设工程设计单位应当按照国家有关规定参加质量责任保险。
建设行政主管部门应当建立勘察、设计单位和施工图审查机构及其从业人员质量不良行为记录档案,并视其情节通过媒体向社会公布,实行社会监督。
第二十六条 建设单位应当向勘察、设计单位提供与建设工程有关的原始资料,并对所提供原始资料的时限和完整性、真实性、准确性负责。
建设单位不得在工程施工中迫使施工单位按未经批准修改的施工图施工。
第二十七条 建设工程勘察、设计单位应当建立质量管理体系,严格管理技术档案,执行勘察、设计文件的逐级会签和审核制度。
勘察设计单位及其法定代表人对本单位编制的勘察、设计文件负总体责任。
勘察、设计单位的项目负责人、注册执业人员和其他有关人员对其签字盖章的勘察、设计文件负责。
第二十八条 建设工程施工图审查机构及其审查人员应当在规定的时间内完成施工图设计文件技术性审查,并对其审查通过的施工图设计文件负相应的审查责任。
第二十九条 建设单位或者设计单位对施工图审查机构作出的审查报告或者事故鉴定机构作出的事故鉴定结果有异议时,可以向省建设行政主管部门或者其他有关行政主管部门申请复查,有关行政主管部门应当组织专家论证并作出复查结论。

第四章 法律责任

第三十条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,并处以20万元以上50万元以下罚款:
(一)明示或暗示勘察、设计单位违反建设规划、初步设计审批要求和强制性标准进行设计的;
(二)施工图设计文件未经审查或审查不合格,擅自施工或者迫使施工单位按未经批准变更的施工图施工的。
第三十一条 违反本条例规定,建设单位违反批准的建设规划,擅自改变工程规模、标准,委托勘察、设计或者组织施工的,责令改正,处以工程总造价3%以上5%以下的罚款,并追究责任人的相应责任。
第三十二条 违反本条例规定,建设工程勘察、设计单位有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,并处以5万元以上10万元以下罚款,可以责令停业整顿、降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书;造成工程质量事故或损失的,依法承担赔偿责任:
(一)超越资质范围或者资质检查不合格承揽建设工程勘察、设计业务的;
(二)转让、出租、出借本单位的资质证书、图签、印章或者以其他方式允许他人以本单位的名义承揽建设工程勘察、设计等业务的;
(三)违反批准的规划要求和强制性标准,降低工程质量进行设计或者修改设计的。
第三十三条 违反本条例规定,施工图审查机构在施工图设计文件审查工作中有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,可以并处1万元以上3万元以下罚款;造成工程质量事故的,依法承担赔偿责任:
(一)审查通过违反建设规划和初步设计审批要求、工程建设强制性标准以及工程安全性要求的施工图设计文件的;
(二)越级核定范围进行审查的;
(三)审查通过由无资质或者超越资质的建设工程勘察、设计单位提交的勘察设计文件的。
第三十四条 违反本条例规定,建设工程勘察、设计注册执业人员、施工图审查人员和其他专业技术人员有下列行为之一的,责令停止违法行为,没收违法所得,并处1万元以上3万元以下罚款,并视情节轻重责令停止执业1 至3年,造成重大质量安全事故的,注销资格证书,并依法追究责任:
(一)未被聘用或者同时受聘于两个以上建设工程勘察、设计、施工图审查单位,从事勘察、设计和施工图审查活动的;
(二)注册执业人员超越其注册等级规定的业务范围或者注册执业人员和其他专业技术人员超越其所在单位资质等级许可的业务范围从事勘察、设计活动的;
(三)违反规划审批方案、初步设计审批要求、工程建设强制性标准,降低工程质量进行勘察、设计和施工图审查的。
第三十五条 依照本条例规定,给予单位罚款处罚的,对单位法人代表或者直接负责的主管人员和其他直接负责技术质量的责任人员处以单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。
第三十六条 国家机关工作人员在建设工程勘察、设计活动的监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十七条 抢险救灾、临时性建筑和农民自建自用低层住宅的勘察、设计活动,不适用本条例。
与建设工程勘察设计相关的咨询服务活动参照本条例进行管理。
第三十八条 本条例自2005年5月1日起施行。


合肥市房屋租赁管理办法

安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令第166号



  《合肥市房屋租赁管理办法》已经2013年2月25日市人民政府第3次常务会议审议通过,现予公布,自2013年5月1日起施行。

                                        市 长:张庆军
                                         2013年3月22日    

                       合肥市房屋租赁管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为了加强房屋租赁管理,规范房屋租赁行为,保障房屋租赁市场健康发展,维护租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的房屋租赁及相关监督管理活动。

  第三条 本办法所称房屋租赁,是指自然人、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权或者使用权的房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  房屋所有权人或者使用权人将其所有或者管理的房屋,提供给他人使用并获取固定收益或者以其他方式变相出租房屋的行为,视为房屋租赁。

  第四条 市房地产行政主管部门负责对全市房屋租赁工作进行指导、监督;县(市)、区房地产行政主管部门(含开发区指定的机构)负责本区域内房屋租赁的具体监督管理工作。

  公安、人口和计划生育、城乡建设、规划、环保、城市管理、文化、卫生、安全生产监督管理、工商行政管理、地税等部门,应当按照各自职责,做好房屋租赁监督管理的相关工作。

  第五条 县(市)、区人民政府应当将房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围。乡(镇)人民政府、街道办事处应当负责协调和处理辖区内房屋租赁事务和纠纷,并受县(市)、区房地产行政主管部门的委托,承担房屋租赁登记备案工作。

  企事业单位、社会团体、村(居)委会以及其他组织,应当配合有关部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。

  第六条 房屋租赁监督管理工作所需经费列入本级财政预算。

  第二章 租赁当事人义务

  第七条 有下列情形之一的房屋不得出租:

  (一)属于违法建筑的;

  (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

  (三)违反规定改变房屋使用性质的;

  (四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的;

  (五)法律、法规、规章禁止出租的其他情形。

  第八条 出租住房的,应当以原设计房间为最小出租单位,人均承租建筑面积不得低于十平方米。

  厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

  第九条 出租人应当遵守下列规定:

  (一)不得向未提供合法身份证件或者证明的自然人、法人以及其他组织出租房屋;

  (二)对出租房屋进行安全检查,及时发现和排除安全隐患;

  (三)出租房屋用作生产、经营、办公场地的,或者用作文化娱乐、体育活动等公共场所的,应当符合消防安全管理规定;

  (四)发现承租人违反计划生育政策的,应当及时报告房屋所在地人口和计划生育行政主管部门;

  (五)发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的,应当及时报告公安机关或者其他有关部门;

  (六)依法申报、缴纳房屋租赁相应税款;

  (七)法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。

  第十条 承租人应当遵守下列规定:

  (一)提供真实有效的身份证件或者证明;

  (二)依法需要办理居住登记的,应当按照规定办理;

  (三)按照房屋租赁合同约定合理使用房屋,不得擅自改变房屋结构和使用性质;

  (四)发现承租房屋有安全隐患的,应当及时告知出租人;

  (五)遵守计划生育政策,已婚育龄人员应当自觉接受居住地计划生育技术服务指导;

  (六)利用承租房屋从事生产经营活动的,应当依法办理相关手续;

  (七)不得利用承租房屋非法生产、加工、储存、经营易燃易爆危险物品以及具有毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品;

  (八)不得利用承租房屋从事传销等违法犯罪活动;

  (九)法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。

  第十一条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

  (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)、有效身份证件的种类与号码、联系方式和住所;

  (二)房屋的坐落、面积、结构、使用性质、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

  (三)租金、押金的数额和支付方式;

  (四)租赁用途和房屋使用要求;

  (五)房屋和室内设施的安全性能;

  (六)租赁期限;

  (七)房屋维修责任;

  (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

  (九)争议解决办法和违约责任;

  (十)其他约定。

  市房地产行政主管部门应当会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

  第三章 租赁管理

  第十二条 房屋租赁实行登记备案制度。

  房屋租赁合同订立后十五日内,出租人应当到房屋所在地乡(镇)人民政府、街道办事处办理房屋租赁登记备案手续。出租人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案手续。

  第十三条 房屋租赁经纪机构提供房屋租赁居间服务的,应当书面告知出租人按照本办法规定办理房屋租赁登记备案手续,并在房屋租赁合同订立后七日内,将房屋租赁合同报送租赁房屋所在地乡(镇)人民政府、街道办事处;受委托代理房屋租赁的,应当代为出租人办理房屋租赁登记备案手续。

  第十四条 出租人办理房屋租赁登记备案手续,应当提交下列材料:

  (一)房屋租赁合同;

  (二)出租人的身份证明;

  (三)承租人及其承租房屋的同住人员身份证明和相关信息;

  (四)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

  (五)法律、法规、规章规定应当提交的其他证明文件。

  出租房屋属于共有的,出租人应当提交其他共有人同意出租的书面证明;受委托代理房屋租赁的,受托人应当提交委托人授权出租的书面证明。

  第十五条 符合下列条件的,乡(镇)人民政府、街道办事处应当自收到申请材料之日起三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向出租人出具房屋租赁登记备案证明:

  (一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

  (二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

  (三)不属于本办法第七条规定不得出租的房屋。

  乡(镇)人民政府、街道办事处应当逐步实行房屋租赁网上登记备案。

  第十六条 房屋租赁登记备案证明应当载明租赁当事人的姓名或者名称、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

  第十七条 房屋租赁登记备案证明遗失的,应当向原登记备案的乡(镇)人民政府、街道办事处申请补办。

  第十八条 房屋租赁登记备案内容发生变化以及房屋转租、续租或者租赁提前终止的,出租人或者其委托人应当在十五日内,到原登记备案的乡(镇)人民政府、街道办事处办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

  第十九条 乡(镇)人民政府、街道办事处应当在每月十日前将上一个月房屋租赁登记备案情况报送县(市)、区房地产行政主管部门。县(市)、区房地产行政主管部门应当在每月十五日前将上一个月房屋租赁登记备案情况报送市房地产行政主管部门。

  第二十条 房地产行政主管部门和其他有关部门、乡(镇)人民政府、街道办事处应当按照各自职责建立巡查制度,对房屋租赁及相关情况进行检查,发现有下列情形的,按照各自职责权限依法及时处理,不属于本部门职责权限的,应当及时告知相关部门:

  (一)租赁房屋未登记备案的;

  (二)房屋租赁和人口信息登记不实的;

  (三)租赁房屋存在安全隐患的;

  (四)违反治安、消防、计划生育、建设、规划、环保、城市管理、文化、卫生、安全生产、工商、地税等相关规定的。

  前款情形的处理情况,其他有关部门、乡(镇)人民政府、街道办事处应当告知租赁房屋所在地房地产行政主管部门。

  第二十一条 物业服务企业在提供服务过程中,发现存在房屋租赁事实且没有登记备案的,应当督促出租人办理租赁登记备案手续,并在五日内报告租赁房屋所在地乡(镇)人民政府、街道办事处。

  第二十二条 租赁房屋用作生产经营活动场所的,公安、文化、卫生、环保、安全生产监督管理、工商行政管理等部门在办理相关行政审批手续时,应当依法审查租赁房屋的使用用途,不符合法律法规有关经营活动场所规定的,依法不予办理相关行政审批手续。

  第二十三条 市、县(市)、区房地产行政主管部门应当建立统一的房屋租赁监督管理信息平台,实现与公安、人口和计划生育等部门信息共享。

  第四章 法律责任

  第二十四条 出租人违反本办法第七条规定,将不得出租的房屋出租的,由房地产行政主管部门责令限期改正,没有违法所得的,可以处以五千元以下罚款;有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。

  第二十五条 出租人违反本办法第八条规定,出租房屋不符合最小出租单位或者人均承租建筑面积要求的,或者将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室出租供人员居住的,由房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可以处以五千元以上一万元以下罚款。

  第二十六条 出租人违反本办法第九条规定的,由有关部门依法处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。

  承租人违反本办法第十条规定的,由有关部门依法处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。

  第二十七条 出租人违反本办法第十二条第二款、第十八条规定,未在规定期限办理房屋租赁登记备案手续的,或者未在规定期限办理房屋租赁登记备案的变更、延续、注销手续的,由房地产行政主管部门责令限期改正,个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

  第二十八条 房屋租赁经纪机构违反本办法第十三条规定,未书面告知出租人办理房屋租赁登记备案手续的,或者未在规定期限报送房屋租赁合同的,或者代理房屋租赁,未在规定期限办理登记备案手续的,由房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

  第二十九条 物业服务企业违反本办法第二十一条规定,未在规定期限报告的,由房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一千元以下罚款。

  第三十条 违反本办法规定,拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的,由公安机关依法处理;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。

  第三十一条 负责房屋租赁管理的工作人员,在房屋租赁管理活动中,不履行法定职责或者滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。

  第五章 附 则

  第三十二条 本办法所称出租人,是指具有合法权属证明的房屋所有权人或者依法取得房屋管理权的管理人。

  第三十三条 本办法施行前已签订的房屋租赁合同,租赁期限尚未届满且未办理登记备案手续的,出租人应当在本办法施行之日起三个月内,到租赁房屋所在地乡(镇)人民政府、街道办事处办理登记备案手续。

  第三十四条 保障性住房的租赁按照国家、省及本市相关规定执行。

  第三十五条 各县(市)、区人民政府可以依据本办法制定实施细则。

  第三十六条 本办法自2013年5月1日起施行。1998年9月13日公布的《合肥市城市房屋租赁管理办法》(市政府令第67号)同时废止。