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江苏省连云港市人民政府


市政府关于印发连云港市经济适用住房管理暂行办法的通知


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位： 《连云港市经济适用住房管理暂行办法》已经市十一届政府第29次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

　 二○○四年十月十二日


连云港市市区经济适用住房管理暂行办法 第一章　总 则 第一条　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人的合法权益，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和国家建设部、发展改革委、国土资源部、中国人民银行《关于印发经济适用住房管理办法的通知》（建住房〔2004〕77号），结合连云港市实际，制定本办法。第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。第三条　发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，因时制宜、分别决策”的原则，由市、县人民政府根据本市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，严格按照国家规定合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。第四条　购买经济适用住房必须实行申请、审批和公示制度。第五条 市房产行政主管部门负责市区内经济适用住房的实施和管理工作。市计划、规划、国土资源、建设、价格行政主管部门和金融机构按照各自的职责分工，负责经济适用住房有关工作。第六条　市房产行政主管部门应当会同计划、国土资源、规划、建设等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展计划，做好项目储备，为经济适用住房建设创造条件。第七条　市计划行政主管部门应当会同房产、国土资源、规划、建设行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入年度土地供应计划。国家、省属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。 第二章　经济适用住房的优惠政策 第八条　经济适用住房的建设以集中成片开发为主，建设用地的供应采用行政划拨方式。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。第九条　经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，省以上有权部门规定免收的，按规定免收，没有规定减免的，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施的建设，由政府牵头组织实施。第十条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。第十一条　经济适用住房建设单位可以以在建项目的土地等作抵押向商业银行申请住房开发贷款。第十二条　用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。 第三章　经济适用住房的建设 第十三条　经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。第十四条　经济适用住房原则上不在一类地段和二类地段的高价位地块以及全拆迁地块建设。第十五条　经济适用住房开发建设的项目法人招标工作由市房产行政主管部门具体负责，成立招标小组，组织招投标活动。招标程序及文书要经过市经济适用住房工作领导小组审查。第十六条　经济适用住房规划方案由市房产行政主管部门负责采取公开招标方式征集，市规划行政主管部门组织专家评审，选择优秀方案，报市经济适用住房工作领导小组批准后实施。第十七条　经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。 第十八条　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。第十九条 经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。 第四章 经济适用住房的价格 第二十条　经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，由市价格行政主管部门会同房产行政主管部门按照国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和省物价局、建设厅《江苏省经济适用住房价格管理办法实施细则》（苏价服〔2002〕450号）等有关规定确定，并向社会公布。第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格行政主管部门应当依法进行监督管理。 第五章 经济适用住房的销售 第二十二条 经济适用住房采用政府回购销售的供应方式。第二十三条 购买经济适用住房的家庭应当具备以下条件：（一）夫妇至少有一方具有市区城镇常驻户口，并居住满3年以上；（二）无房或家庭人均住房建筑面积低于上年度市区人均住房建筑面积的50%；（三）家庭年收入的6倍尚不能购买市区一套80平方米普通商品房的（按当年度房改政策确定的市场均价）；第二十四条　被拆迁人符合以下条件的，可以优先购买：（一）市政建设项目的被拆迁人，4人以上户，拆迁货币补偿费低于12万元且无它处住房的；4人以下户，拆迁货币补偿费低于10万元且无它处住房的。（二）旧城改造项目的被拆迁人，4人以上户，拆迁货币补偿费低于10万元且无它处住房的；4人以下户，拆迁货币补偿费低于8万元，且未购置回迁房，无它处住房的。第二十五条　同等条件下，残疾人家庭、社会救济对象、特困低保家庭、特困职工家庭、市级以上劳动模范、见义勇为者凭有权部门相关有效证件可优先购买。第二十六条 除申购家庭夫妇外，下列家庭成员的收入计入家庭总收入，同时分摊家庭现住房使用面积：（一）与申购家庭夫妇同住的未婚或离异、丧偶后它处无住房的直系亲属；（二）正在服义务兵役的子女；（三）正在外地读书的未婚子女。第二十七条　下列房屋应当认定为申购家庭的现有住房：（一）家庭成员居住的私有住房（含房改房）；（二）家庭成员承租的公有住房；（三）现住的父母或子女的住房；（四）待入住的拆迁安置住房；（五）出租的房屋。第二十八条　购房者应当持夫妇身份证、户籍证明、现住房产权证或使用权凭证，市民政部门、市总工会、单位或居委会出具的收入证明，被拆迁人还需持有效的拆迁协议至房产行政主管部门办理购房手续。第二十九条　房产行政主管部门会同有关部门对购房家庭进行调查，符合条件的应当公示。公示后有投诉的，由房产行政主管部门会同有关部门核实；对无投诉或经核实投诉不实的，发给准予购买经济适用住房证明，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准，办理认购手续。第三十条　符合条件的家庭须按核准的面积购买经济适用住房，其购买面积原则上不得超过核准面积。核准面积按当年度房改标准执行。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买，超过核准面积的部分，按市场价购买。超面积部分差价款的处理办法另行制订。第三十一条　购房户数量超出可供应的经济适用住房数量时，采取摇号轮候的方法确定该批房屋的供应对象。第三十二条　购买经济适用住房后，原居住的房屋为直管公房的应当交回作为廉租住房使用。 第六章 经济适用住房的交易 第三十三条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明是经济适用住房、划拨土地。第三十四条　经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证，满5年后可上市交易。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的1/3向政府（或财政部门）缴纳收益，用于廉租住房建设。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。第三十五条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格结合成新折旧出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。 第七章 经济适用住房的物业管理 第三十六条　经济适用住房小区以招标方式选择物业管理企业。第三十七条　经济适用住房小区的物业管理收费应当略低于同等的一般商品房。 第八章　集资建房和合作建房 第三十八条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。 集资、合作建房应当严格控制。集资、合作建房纳入经济适用住房建设计划和用地计划管理。 第三十九条 住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市人民政府规定的住房困难家庭。第四十条　向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受财政和房产行政主管部门的监督。 第四十一条　凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。 第四十二条　集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。 第九章 监督管理 第四十三条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：（一）对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由国土资源行政主管部门按有关规定处罚；（二）经济适用住房开发建设、销售、管理过程中有违反价格管理法律、法规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚；（三）擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由房产行政主管部门责令建设单位限期收回；确实不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差，并对建设单位依法进行处罚。第四十四条 对采用隐瞒真实情况手段骗购经济适用住房或参加集资、合作建房的个人，由房产行政主管部门追回已购住房；确定不能收回的，由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由房产行政主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。 第十章 附 则 第四十五条 本办法适用范围为本市市区。第四十六条 本办法由市房产管理局负责解释。第四十七条 本办法自2004月10月12日起施行。

简述我国律师刑事辩护的现状

刘成江


　　全国人大常委会第三十次会议修订了《中华人民共和国律师法》，并将于2008年6月1日起施行。此次律师法的修订，有效地解决了刑事诉讼中律师执业存在的会见难、阅卷难、取证难问题，在刑事诉讼格局的设计上体现了对犯罪嫌疑人、被告人这些刑事诉讼弱者的保护。这种制度的设定使司法机关和犯罪嫌疑人、被告人之间不平等的天平向弱者倾斜。这种法制的完善使司法机关行使国家公权力得到有效的监督和制约，使被追究的犯罪嫌疑人、被告人的利益和权利得到维护和张扬，有利于律师以其合法的职能来维护刑事诉讼弱者的合法权益。随着全国人大常委会对刑事诉讼法的修改，刑事诉讼法律的协调统一，届时，刑事诉讼格局将会发生一系列新变化。
　　1、侦查阶段取得了会见犯罪嫌疑人的主动权。
　　刑事诉讼法第九十六条规定，犯罪嫌疑人在被侦查机关第一次讯问后或者采取强制措施之日起，可以聘请律师为其提供法律咨询，代理申诉、控告。受委托的律师可以会见在押的犯罪嫌疑人，律师会见在押的犯罪嫌疑人应当经侦查机关批准。依据刑事诉讼的现有规定，可见律师在侦查阶段虽然可以会见在押的犯罪嫌疑人，但要受制于侦查机关的批准。侦查机关是否批准，何时批准，批准会见的时间，会见的次数，会见的内容，均取决于侦查机关。律师完全处于被动局面。由于侦查工作具有时限性，封闭性，保密性等特点，侦查机关一般情况下，并不希望律师及早接触犯罪嫌疑人，安排律师会见，往往在案件突破之后。因此，在相当范围的地区，律师提出会见犯罪嫌疑人的要求能够得到及时批准的属个别，不能及时批准会见的为普遍；律师会见犯罪嫌疑人不受时间限制的属个别，限制时间的为普遍；同意律师在侦查阶段会见两次以上属个别，只允许律师会见一次的为普遍。由于律师不能完全自主地会见犯罪嫌疑人，律师在侦查阶段的工作往往成为摆设，不能充分发挥维护犯罪嫌疑人合法权益的作用。侦查阶段的会见难是律师界的普遍呐喊，也是一些律师在案件的侦查阶段不愿意承接当事人委托的主要因素。针对这一状态，修订后的律师法第三十三条规定：“犯罪嫌疑人被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日，受委托的律师凭律师执业证书，律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，有权会见犯罪嫌疑人。”这一规定赋予了律师在侦查阶段会见犯罪嫌疑人的主动权。律师在犯罪嫌疑人被侦查机关采取强制措施之日，即可会见，不需侦查机关批准，不受会见时间、次数的限制。律师在侦查阶段履行职责受制于侦查机关的局面将会得到根本扭转。
　　2、在侦查阶段取得了与犯罪嫌疑人交流的自由权。
　　如果说律师取得会见犯罪嫌疑人的主动权是一种形式状态，那么律师取得与犯罪嫌疑人交流的自由权则是实质状态。二者是形式和内容的关系，形式要为内容服务。目前，律师尽管能够得到允许会见犯罪嫌疑人的机会，但完全达不到与犯罪嫌疑人自由交谈的程度。其原因一是法律上的限制。刑事诉讼法第九十六条规定，律师会见在押犯罪嫌疑人，侦查机关根据案件实际情况和需要可以派员在场，而实际上侦查机关几乎都派员在场。在此情况下，律师和犯罪嫌疑人双方涉及罪与非罪，罪轻与罪重，证据的调取等案情的探讨；对是否受到体罚虐待、逼供、诱供等侦查人员违法行为的申诉控告，都会由于侦查人员在场而使犯罪嫌疑人和律师之间的会见交谈势必有所保留，且无可奈何。二是侦查机关的约束。虽然刑事诉讼法规定律师有权向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名，向犯罪嫌疑人了解有关案件情况，但实践中，律师了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名容易，但向犯罪嫌疑人了解有关案件情况则受限制。有些案件，侦查机关需要审查律师的会见提纲，明确告之和犯罪嫌疑人禁谈案情。这就使律师求之不易的会见权受到实质的限制和剥夺。修订后的律师法对此明确，受委托的律师有权会见犯罪嫌疑人并了解有关案情情况，律师会见犯罪嫌疑人不被监听。这就从根本上摆脱了侦查人员在场监听的局面，也不允许其他形式的监听。由此，律师可以在法律和职业纪律允许的范围内，与犯罪嫌疑人进行自由交谈，以期更全面地了解案情，取得对犯罪嫌疑人有效的法律帮助和对其利益的最大维护。
　　3、在侦查阶段取得了调查取证权。
　　我国刑事司法改革在刑事诉讼举证、质证、认证制度方面已经吸收了当事人主义对抗思想的合理因素，但另一方面取证制度仍保留传统的职权主义色彩，控辩双方取证显现明显的不平等对抗。以现行刑事诉讼法为例，该法第九十六条仅规定律师在侦查阶段具有法律咨询权，代理申诉、控告权，申请取保候审权，了解涉嫌罪名权和会见权，并没有赋予律师在侦查阶段的调查取证权。因此，律师在侦查阶段进行调查取证不仅没有法律依据，而且存在着妨碍侦查的极大风险。而律师法第三十五条对此有了较大突破。该条款除规定“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证”外，还规定“律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”该条款并没有将律师的调查取证权排除在侦查阶段之外。因此，律师在侦查阶段依法享有调查取证权。律师可以根据犯罪嫌疑人及亲属所提供的案情，根据自已对案件的分析，通过调查取证，收集证明犯罪嫌疑人无罪、罪轻和减轻处罚的证据，以使侦查机关或公诉机关及时全面调查案情，提出对犯罪嫌疑人有利的侦结意见和审查起诉意见。
　　4、在侦查阶段可以更好地行使辩护权。
　　辩护权是指刑事诉讼法赋予当事人及其辩护人针对控诉而进行申辩活动的权利。辩护权是现代刑事诉讼的重要职能之一，刑事诉讼的进行依赖于控诉、辩护、审判三种职能交互作用，三者相辅相成，共同推动刑事诉讼的进程。辩护制度在诉讼中的意义，一是制约侦、控、审活动，有利于司法机关全面客观了解案情，正确运用法律，保持案件质量；二是体现了诉讼的公正和民主，有利于充分保障公民的合法权益和诉讼权利。充分发挥辩护的作用，是刑事诉讼民主化的重要体现。按照刑事诉讼理论，辩护权是犯罪嫌疑人和被告人享有的基本权利，本来就应该贯穿于案件的侦查、审查起诉和庭审的全过程。但现行法律规定律师在侦查阶段的角色定位仅仅是受侦查机关制约的，对犯罪嫌疑人提供法律帮助的专业人员，侦查阶段的律师还不属于辩护律师。据刑事诉讼法第三十六条的称谓，只有在案件侦查终结移送审查起诉后律师的角色方称为辩护律师，才具有法律规定的辩护权。之所以认为修订后的律师法使律师在侦查阶段可以更好地行使辩护权，是因为尽管目前刑事诉讼法规定律师在侦查阶段不是辩护律师，但实际上也可以行使辩护权，律师在侦查阶段提供辩护意见并不会受到侦查机关的拒绝，只不过因为律师在现有阶段因权利所限，无法提供有针对性的辩护意见而已。修订后的律师法规定律师在侦查阶段具有除查阅、摘抄和复制案卷材料之外的一切权利，为律师在侦查阶段更好地行使辩护权提供了条件和空间。辩护权具有动态性，即伴随着控诉权的行使而行使，有控诉才有辩护，犯罪嫌疑人已经被指控涉嫌犯罪受到讯问或羁押，律师此时不能提供辩护，有悖于刑事诉讼的宗旨；辩护权具有针对性，辩护权是针对控诉方所指控的具体罪名和涉案事实而进行的相对性辩护。不同阶段辩护律师依据所知悉的控方指控内容可以发表不同的辩护意见。既可以在侦查阶段对侦查机关指控犯罪嫌疑人涉嫌罪名进行辩护，也可以选择在审查起诉或者法庭审理阶段，针对控诉方的指控及时进行辩护，具有较大的辩护空间。毫无疑问，律师通过侦查阶段在行使会见权、调查取证权的基础上，提出辩护意见，对于侦查机关全面研究案情，客观收集证据，准确认定案件性质，维护犯罪嫌疑人的合法权益，有重大意义。
　　5、在审查起诉阶段具有查阅、复制案卷材料权。
　　刑事诉讼法第三十六条规定：“辩护律师自人民检察院对案件审查起诉之日起，可以查阅、摘抄、复制本案的诉讼文书、技术性鉴定材料。”律师在此阶段接触案件材料仅限于侦查机关的移送审查起诉意见书，而移送审查起诉意见书中指控涉嫌犯罪的事实往往笼而统之，鉴定材料仅是证据之一，不能囊括全部案情。律师接触案情狭窄，不能了解掌握控方的主要证据，所以，客观上辩护律师和公诉人相比，存在信息不对称。此时，律师提供辩护意见的针对性、客观性和完整性均受到影响，很难提供有效的辩护意见。通常，律师只要认为案件需要起诉，一般不向公诉机关提供辩护意见，待案件移送到法院、查阅全部案卷材料后，再发表庭审辩护意见。本次律师法的修订在刑事诉讼法第三十六条规定的基础上，又增加律师自人民检察院对案件审查起诉之日起，有权查阅、摘抄和复制“案卷材料”，这是法律赋予律师案件知情权的一个重要突破。这一规定基本上使公诉人和辩护人在审查起诉阶段有了同等的阅卷权，对于辩护律师及时掌握控诉证据，及时与犯罪嫌疑人核对涉案事实，有针对性地收集辩护证据，提供了充分的时间和条件。


北安市人民法院 刘成江