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入世后我国的原产地名称(地理标志)保护初探/郭宝明

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 01:35:58  浏览:8416   来源:法律资料网
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入世后我国的原产地名称(地理标志)保护初探

郭宝明*
( 上海大学 知识产权学院 ,上海,201800)


[内容摘要] 由于对原产地名称及其相关概念之间关系的模糊认识和缺乏明确的法律依据,入世前的我国在原产地名称保护方面几乎一直是空白,所以我国在原产地名称上屡遭假冒、抢注等侵权行为。加入世界贸易组织(WTO),对中国而言,既是一个机遇,同时又是一个挑战。TRIPS协议明确将原产地名称(地理标志)纳入了法律的保护。因此,中国在原产地名称保护方面势必要加强力度。通过对我国入世前的原产地名称保护上存在的问题及保护状况的分析,并结合当今世界原产地名称保护的国际保护经验,在立法模式、具体操作等问题上提出了入世后我国在原产地名称保护方面应采取的一些必要措施。
[关键词] 原产地名称(地理标志) ; 产地名称 ; 商标

为了适应加入世界贸易组织(WTO)的要求,并与TRIPS协议接轨,修改后的《商标法》最显著的特点,就是将原产地名称(地理标志)纳入了法律保护的轨道,它成为我国新商标法的一个亮点。因为这既是我国加入WTO遵守义务、履行承诺的要求,也是我国加大对原产地产品的保护力度,争取在WTO的下一轮谈判中谋取主动的必然。(关于原产地名称的问题,已经成为WTO下一轮谈判的重要议题之一)
将原产地名称(地理标志)明确纳入法律保护的范围。这既是我国加入世界贸易组织遵守义务、履行承诺的应然之举,更是我国参与全球经济一体化,充分利用自身巨大历史文化遗产,发挥其巨大经济效益的战略之举。原产地产品大多数表现为在特定地域所出产、制造的具有特定品质(包括特定的质量、信誉或者其他特征)的农产品,或者一些轻工类产品。在我国,绝大多数原产地产品经过漫长的市场“洗礼”,都已经成为了家喻户晓、享誉中外的名优特产,如:贵州茅台酒、景德镇瓷器等。
加强原产地名称保护,既可以充分利用我国已经形成的众多的名优特产,像法国香槟一样,创建本国自己的世界品牌。又可以突破当今世界经济强国以技术标准、专利技术、环保标准、反倾销等一系列措施所构筑的贸易壁垒,从而起到提高中国原产地产品特别是农产品的国际竞争力。最大限度地实现我国的经济利益。因为加入WTO,无论我国在原产地名称保护方面是否愿意,是否采取了充分必要的措施,都要充分遵守TRIPS协议第三节中关于“地理标志”的相关规定,并给予WTO各成员国以地理标志方面的保护。与其被动的适应规则,不如主动地去利用规则。即:按照WTO的多边贸易规则,如果产品在本国未获得原产地保护,则不能要求在其他成员国内获得此项保护,反之则可行。此外,由于中国长期忽略了对原产地名称(地理标志)的保护,不仅造成了巨大无形资产的浪费,而且还在国际经济贸易交往中遭受了.巨大的损失。例如:意大利生产的许多石料和石制品,在国际市场上就堂而皇之地以“大理石”或“大理石制品”推销,而中国的有关企业对此却无可奈何。(1(在国际上,还有很多假冒我国原产地名称,牟取高额利润的现象。而这一切毫无顾忌地假冒原产地名称的行为,不但严重损害了我国原产地产品生产者、销售者的利益,而且还使我国一些在世界上脍炙人口的名优特产的声誉受到了近乎毁灭地影响。比如:欧洲国家将生产的档次很低的瓷器或劣质瓷器以“景德镇瓷器”标注等等。还有一部分国内企业假冒原产地名称,以次充好、粗制滥造,也使我国原产地产品由于缺乏了稳定的特定品质,从而使外国消费者再不敢问津,渐渐地失去了国际市场,失去了我国将原产地产品全面推向世界的机会。因此,在我国加强原产地名称保护,给予其强有力的保护,具有非常明显的紧迫性和现实的重要性。
在国际上随着全球经济一体化趋势的增强和不同国家地区间经贸往来的频繁,原产地名称作为巨大的无形资产,其商业价值不断上升。如何加强对原产地名称的保护、充分保障权利人的合法权益日益成为整个国际社会关注和重视的问题。正是在这样的背景下,原产地名称保护的相关问题成为了WTO各成员国下一轮谈判的重要议题。此外加强原产地名称保护“有利于我国的贸易、投资得到公正的待遇,避免一些国家在缺乏国际规则约束的情况下,任意利用原产地规则作为保护的手段和贸易壁垒,从而对贸易和投资造成扭曲和障碍,损害我国的正当经济利益。”(2(加强原产地名称保护,同时也可充分保护我国在国际上知名的原产地产品不受非法的侵权。
一 、原产地名称的概述及其相关概念
在我国对“原产地”这一术语有两种解释:其一:是海关管理及其他对外贸易管制中的进口物原产地即世界组织货物规则项下的原产地(the Origin of goods)。这种产地仅仅是指货物的来源地,并且这里指的来源地,并非一定是货物真正的出产地,它也可能是货物的转让地即第二次加工地。根据各国的原产地规则和国际惯例,原产地是指某一货物的完全生产地,当一个以上的国家参与了某一货物的生产时,那个对产品进行了最后的实质性加工的地区,即为原产地。而且确定原产地的目地是为了征收关税或者采取其他贸易管制措施。在这种意义上讲,原产地与产地标记、货源标记同义。比如:美国制造、中国制造等。它被形象地称为“经济国籍”;其二:是从它含有的无形财产权的意义上讲的,乃WTO下TRIPS协议提出给予法律保护的一种商业标记,即相当于TRIPS协议等国际公约中所使用的地理标志意义上的原产地。本文所指的原产地名称,即地理标志(geographical indications),而非国际货物贸易中的原产地。如我国新修改的商标法中就使用了地理标志一词。(3(
(一)原产地名称 (Applications of Origin)的概述
原产地名称又称地理标志,对于其内涵世界各国尚未有统一的界定。最早指出原产地名称这一术语的是:1883年通过的《保护工业产权的巴黎公约》其首次将原产地名称(地理标志)作为了工业产权的保护对象。而1958年通过的《保护原产地名称及其国际注册里斯本协定》第2条第1款则首次界定了原产地名称的内涵。即“原产地名称是用于标示一个国家地区或地方的地理名称,该商品来源于这些地方,其质量特征取决于该地区的地理环境。”1993年GATT各成员国达成的《与贸易有关的知识产权协议》(以下简称TRIPS协议)其第22条第1款就规定:“本协议的地理标志,系指下列标志:其标示出某种商品来源于某成员地域内,或来源于该地域中的某地区或某地方,该商品的特定质量、信誉或其他特征,主要与该地理来源相关联。”依据以上关于原产地名称的多种含义,可以推知构成原产地名称至少应包括以下条件:首先,从语义学角度分析,原产地名称是一种由地理名称所构成的区别标志。(4(而且它必须是实际客观存在的。“原产地名称所代表的地域范围虽没有限制,可以是一个场所、地方、地区或国家的名称,也可以是历史名称。但必须是确实存在的地名。”(5(由此,可见原产地名称不能是随意虚构而实际没有存在或从来都不曾存在过的地名。通常,大多数原产地名称是由两部分组成的。即:地理名称和商品名称。如:“金华火腿”,这一原产地名称中,金华是浙江省的一个市名,火腿则是一种食品。其次,构成原产地名称的地理名称,与产于该地的特定商品间存在着某种特定的联系。这种特定的联系具体表现在:具有特定品质的某种特定商品是由其产出地的地理环境所决定的,而这种地理环境,或者包括诸如水质、土壤、气候等在内的自然因素或者包括当地的传统技术、特殊工艺和制造方法等在内的人文因素。而该特定商品所具有的特定品质,是除原产地以外的其他地域所无法达到的。因为原产地以外的其他地域缺乏独特的自然因素,或者没有诸如:传统工艺、独特技术等在内的人文因素。最后从基本功用角度言,原产地名称往往象商标一样,在国际经济贸易中成为了一种标示商品或服务基本来源的重要标志。从这个角度言,原产地名称与产地名称的含义等同。
综上所述,原产地名称是一种标示商品来源和质量的商业标记。不同于产地标记,它不仅仅是一般的标识品来源地的标志,而且还对其所标指的商品或服务具有证明、担保其品质、产地、制造工艺、精确度以及具备其所表明的出处(原产地)直接相关的特定品质的作用。因此,原产地名称在长期的经济交往中,成为了某种特定产品(具有特定品质)的代称。它的存在使消费者一见到标有原产地名称的商品,就会联想到该商品所具有的优良质量、信誉或者其他不同于同类商品的独特品质。而这对消费者的购物选择,往往起着决定性作用。因此,渐渐地原产地名称就象商品的其他标志诸如商标一样,成为了消费者所重视,有时甚至成为了消费者购物时的唯一选择,即认牌购物。而这样就意味着标有原产地名称的产品,具有巨大的潜在的市场购买力,从而使原产地名称具有了财产权的性质,和商标一样。作为能够给企业带来巨大经济效益的原产地名称,同时又成为了企业的一种无形资产。因此就性质言,原产地名称是一种财产权。
(二) 原产地名称(地理标志)和产地标记(产地名称)的关系
原产地名称与产地名称,虽然两者只有一字之差。但内涵却大不相同。第一:两者的含义不同。原产地名称是“指一个国家地区或地方的地理名称,用于标识来源于此,并完全和主要因其地理环境,包括自然和人文因素产生的品质和特征。”而产地名称,又称产地标记,是“指用来向公众表明某种商品或服务,来源于特定的国家地区或地方的一种文字。”例如:常见的商品或其包装上所标识的制造国,制造地落款,如美国制造等。即:是一种产地名称。然而也并非说,凡是国名就统统只可能是制造国落款(产地名称)的组成部分。即原产地名称有时可以涵盖制造国标记,但反过来用制造地标记,涵盖原产地名称却不行。第二,两者的侧重点不同。前者侧重表明商品的特定质量与信誉,表明该商品与在异地生产的或用异地原料所生产的商品,具有不同的品质和特点。第三:两者的保护方式不同。前者在许多国家都可以作为商标的一种进行注册,受法律保护。而后者按照国际惯例,一般都禁止将其作为商标注册,因为其是一种纯粹的地理标志,缺乏明确的显著性,如上海制造、中国制造等。因此,绝大多数国家都禁止将其作为商标注册。如我国新商标法第10条、第16条都有相应的规定。第四:保护水平和范围不同。在国际上一般原产地名称要比产地名称所受的保护范围更广、水平更高、措施更强。
除了以上不同外,两者之间仍然具有很多的相似之处。例如:两者都标识商品或服务的特定来源;在国际上都受法律保护;都是一种集体性权利,一个国家或地区内的任何一个企业都有权利在自己的商品上标明商品的来源地。在某些情况下,产地名称也可随其知名度的提升,当其具备了原产地名称的构成要素后,便可以发展成为原产地名称,从而理所当然地受原产地名称的法律保护。例如:波斯地毯、法国香槟,当初就是随着声誉的不断上升,稳定而又长期地存在,从而使其由当初的产地名称上升为原产地名称,发生质的转变。这种变化中的两者关系,类似于普通商品和知名商品间的关系。“依据我国现行法律,普通商品的包装、装潢,若未申请专利是得不到法律保护的,其他人均可使用。而知名商品的特有包装、装潢,却可以得到法律的保护。商品的知名度是逐步提高的,当普通商品的知名度不断上升,符合知名商品的构成要件时,其特有的包装、装潢便可以得到法律的保护了。”(6(
(三) 原产地名称和商标的关系
原产地名称与商标一样,作为商业标识,都可以起到指示、区分不同商品生产者的作用和使消费者选择商品或服务的作用。同时,两者作为一种财产权,又都是企业的无形资产,运用得当都可以给企业带来丰厚的利润。并且两者作为工业产权都受法律的保护。然而,两者除了具备以上相似之处外。还有下列不同:第一:权利主体不同。前者作为一种地方性、集体性权利,其权利主体是特定地区内符合特定生产条件的多个生产、经营者。而后者。则为申请注册它的一个企业所独有。具有排它性。是一种专用权。第二:标识功能不同。前者只具有标识具有特定品质的商品来源和质量的功用,而生产该商品的企业可能是一个,也可能是多个。而后者则可以具体区分特定商品或服务的生产者或提供者。第三:转让许可的条件不同。前者只能由特定地域内的经营制造者使用,不得转让或许可他人使用。而后者在特定条件下则可以转让或许可他人使用。第四:保护的方式不同。前者只能在法律上从禁的角度出发,禁止对其的不正当使用,从而保护正当经营者的合法权利。而后者可以从禁与行两方面,对权利人给予保护。即商标权利人既可以积极行使自己的权利,又可以禁止他人的不正当使用。如:假冒等侵犯权利人的现象。(7(尽管原产地名称与商标存在着以上四点的不同,然而两者在本质上仍是相同的,都是一种私权,只不过专有范围有大有小而已。如:原产地名称作为一种地方性、集体性权利,只要在原产地地域范围内符合特定条件的企业,都有权使用该原产地名称,而商标范围则是由某一特定企业所享有,而其他企业则既不能在相同或类似的商品或服务上使用该注册商标,也不能在相同或类似的商品或服务上,使用与该注册商标想近似的商标。(对驰名商标保护则更加严格)然而对原产地名称言,其仍然是一种范围较大的专有权,即由在原产地地域范围内的,并且必须是符合特定条件(能够生产高质量原产地产品)的企业所拥有。在本质上仍是一种私权。
二 入世前我国原产地名称保护的发展历程及其现存的问题
(一)入世前我国原产地名称保护的发展历程
1 、入世前我国原产地名称的相关法律保护
在国外很多国家,对原产地名称的法律保护已经有上百年的历史,并且目前已经形成了一套比较完整、有力的原产地保护制度,与此相比入世前我国对原产地名称方面的法律保护几乎是一片空白。
就基本法律规定而言,迄今为止,由于我国尚未建立起一套比较完整的原产地保护制度,再加之我国的原产地名称保护起步晚、水平低,所以入世前我国没有明确的法律规定对原产地名称给予保护。而是多集中在行政机关的一些行政决定和管理办法中。如我国现行法规中最早涉及原产地名称的是1986年11月6日国家工商行政管理局商标局就“县级以上行政区划名称作商标等问题的复函”(复安徽省工商局),其中明确规定:“行政区划名称作商标与保护原产地名称产生矛盾。”1987年10月29日国家工商局商标局又发布了一个关于《保护原产地名称的函》对原产地名称权作出了进一步的规定。(8(然而,上面这些规定,只是提及了原产地名称,并在行政机关作出的行政决定层面上给原产地名称了以适当的法律保护。这些规定无论从影响范围,还是从保护力度上,对原产地名称的法律保护都是很不够的。
随着国内一些企业假冒法国原产地名称“香槟”的现象日益泛滥,在相关权利人的强烈要求下,我国工商局在1989年10月26日发布了《关于停止在酒类商品上使用“香槟”或Champagne字样的通知》明确指出,香槟不是葡萄酒的通用名称,而是属于法国的原产地名称。原产地名称是工业产权保护的对象之一,我国作为巴黎公约的成员国之一,有保护他国原产地名称(如法国香槟或Champagne字样)的义务。这一行政规定,只在一定程度上解决了原产地名称保护中,大量侵权现象的发生,同时也使人们对原产地名称有了一定的认识。然而这种认识毕竟是很狭窄的。随后我国1993年颁布的《商标法实施细则》第6条增加了有关集体证明商标的内容,1994年底国家工商行政管理局发布的《集体商标、证明商标注册和管理办法》对集体、证明商标有作了明确的规定。这些关于原产地名称的规定,使原产地名称可以作为商标进行注册,从而使其获得了较为完善的法律保护,并且这一规定,一直调整着我国原产地名称保护的实践活动。此外还有1999年原国家质量技术监督局(后并入国家质量监督检验检疫总局)发布的《原产地域产品保护规定》同样也对原产地名称提供了一定程度上的法律保护。
对于我国其它一些法律、法规中关于原产地名称的间接规定。比如产《品质量法》第4条规定的:“禁止伪造产品的产地”, 《反不正当竞争法》第5条规定的:“禁止经营者伪造产地,对商品质量作引人误解、虚假的表示的不正当竞争行为。”《企业名称登记管理规定》第5条规定的:“企业有正当理由可以使用本地或异地地名作字号,但不得使用县级以上的行政区划作字号。”等等。从严格意义上讲,上述法律规定中的原产地或地名,并不是真正意义上的原产地名称,而是包含原产地名称和原产地标记这两者,即它包括、大于本文所讲的原产地名称。因此,依据上述法律规定,虽然可以在一定程度上给予原产地名称以法律上的保护,但这种未明确的法律保护,显得有些牵强附会。
通过以上的分析,不难看出,入世前的中国,就基本法律规定而言,对原产地名称的法律保护,只是初步的、不明确的给予其一定程度的保护。并且这种法律保护,多是从禁止非法使用的角度讲的,而对于原产地名称的概念及相关概念的辨析、如何加强原产地名称保护等方面,则没有任何规定。很显然上述法律规定,对于保护我国的原产地名称,是远远不够的,并且在实践中大量假冒原产地名称.的侵权现象屡禁不止的事实,也正好佐证了这一点。
2, 入世前,我国原产地名称保护的实践探索
中华五千年的悠久历史,孕育了我国许多原产地名称意义上的原产地产品——名优特产。如:绍兴黄酒、苏州刺绣等。这些名优特产都属原产地产品,可以而且应该得到原产地名称法律保护。由于我国的商标制度起步晚、水平低,并且入世前一直未对原产地名称给予明确的法律保护,所以我国众多名优特产的存在、发展不是通过商标宣传起来的,而是靠长期的经营,连续的使用,(包括几代甚至十几代)正是这些独具特色的名优特产,长期而又稳定地维持自身特定品质,使得它们赢得了良好的市场信誉,从而成为生产这些名优特产的企业的一项最重要的无形资产。原产地名称所蕴藏的巨大的市场潜力,使得假冒原产地名称“搭便车”的现象大量发生。加之,由于缺乏法律中的强有力的支持,即:缺乏明确的法律规定,致使我国在原产地名称保护上出现了无法可依的现象。例如:在“金华火腿”商标侵权纠纷案中。据报道,从1984年至1985年这一生产年度,浙江省食品公司的“金华火腿”商标专用权,就曾十八次受到了其他企业的侵犯。(9(短短的一年,侵权就多达十八次。虽然正如前面所述,工商行政管理局前后曾发布了几个关于原产地名称的决定,但残酷的社会现状,又从另一个侧面反映出我国入世前原产地名称保护的严峻现实。
入世前,我国在原产地名称保护上存在这两种途径。一是国家工商行政管理局商标局进行的原产地证明商标保护,另一是国家质量监督检验检疫局进行的原产地域产品保护。由于中国行政机关管辖的条块分割,结果造成了很多本可以避免发生的权利冲突。此外两者之间的权力还存在着交叉,从而浪费了不少国家的行政资源,使中国在原产地名称保护上原本应该统一的体制,被不同的行政主管机关因各自的部门利益所分解。法律是严肃的,不应当用跑马圈地的方式,划分政府对某一问题管辖的统一性。为此,我国在加强原产地名称保护的同时,还应加强原产地名称企业的商标意识,从而使它们的产品不但可以受到原产地名称的保护,还可以受自身商标的双重保护。
随着近些年来的经济发展,互联网技术的出现,域名日益成为一个企业对外交往的重要标志。恶意抢注域名的现象也从商标刮到了原产地名称,外国投机商人除了恶意抢注中国的知名品牌外,还将魔爪伸向了在中国仍未得到有效法律保护的原产地名称。几乎所有的中国原产地名称在进军国际市场、走向世界时,都曾受过恶意抢注的厄运,领教过无可奈何退出市场的苦涩滋味。在日益增多的恶意抢注的趋势前,加强原产地名称保护已经成为了紧迫之举。
与恶意抢注相比,假冒原产地名称的冒牌货现象,则是危胁原产地名称的又一大毒瘤。鉴于原产地名称巨大的市场潜力,使许多不法之徒为了赚取高额利润而假冒他人的原产地名称。这一方面,严重地损害了合法权利人的权益。另一方面,更严重的是,使我国为数众多的原产地名称的信誉,受到了极大的影响,甚至最后在国际市场归于消失。
综上所述,入世前的中国原产地名称保护由于缺乏法律上的明确依据,再加之中国在原产地名称保护方面的独特的两条保护途径,使得假冒、抢注等侵犯原产地名称的现象大量存在。针对原产地名称保护的现状,我国迫切需要在立法和实践中加强对原产地名称的法律保护。
(二)入世前,我国原产地名称保护中存在的其他问题
除了上述,我国原产地名称在现实生活中遭遇的种种侵权现象外,入世前的中国原产地名称保护还存在着其4他问题。如下:
1,由于长期以来,我国缺乏对原产地名称的保护意识,加之我国法律中一直没有对原产地名称给予明确的法律规定,导致现实生活中,很多原产地名称被国内外企业随意滥用,从而使不少原产地名称逐渐地演化为同类商品的通用名称或代名词。例如:中国的中医药,可谓源远流长,加之中国地大物博、气候多样,使中国成为了世界上少有的中草药最全的国家之一。一段时间里,中国的中草药制成品在国际市场上的销路很好,而中国的邻国日本同样看到了中草药制成品的良好销路。他们积极从中国购买了大量中草药原料,制成了与中国在国际市场上所卖的中草药制成品一样的产品,并创建了自己的世界品牌。据报道,仅日本在中国“六神丸”的基础上,研制的“救心丸”年销售额就达上亿美元。如今外国公司已经抢占了国际中成药市场70%以上的份额,有的甚至还向中国出口“洋中成药”。
2,国内的一些在原产地域范围内的企业“鼠目寸光”、“杀鸡取卵”的作法。即由于看到了原产地名称巨大的市场潜力和良好的销路,很多国内的在原产地域范围内的企业为了赚取高额利润,粗制滥造、以次充好,生产的产品或者缺乏其独特的品质,或者由于缺乏一定独特的生产工艺和技术诀窍,导致其生产的所谓“原产地产品”质量的不稳定,甚至是劣质的产品,从而致使很多消费者在购买到所谓的“原产地产品”后,便对同一原产地名称的产品不再问津,从而渐渐地使真正的原产地产品失去了市场,这一做法严重损害了产品质量过硬、企业信誉良好的原产地名称合法权利人的利益,给他们造成了不可弥补的损失。例如:去年发生在国内的一起因商号相同,而发生的一连串反应的“冠生园”事件。首先是南京冠生园厂用陈馅制作月饼的事实被揭露,接着导致上海、杭州等地使用同一商号“冠生园”而彼此并无任何联系的厂家利益遭受重大损失。在上海,不仅冠生园生产的月饼在中秋节中出现了滞销的现象,而且该厂所生产的糖果等其他系列商品的销路也都出现了问题。“冠生园”事件,深刻地反映出当今世界市场间的连动性。由此看必须完善我国的原产地名称保护制度,使在同一原产地名称下的众多企业“能上能下”,即:质量不合格的企业将随时被取消原产地名称保护。
3,近些年来,在原产地名称保护上又出现了另一个问题。即:在同一原产地名称下存在众多无各自商标的企业。在现实生活中,众多名优特产的具体经营者,不仅没有意识到原产地名称和商标的重要性,而且他们中的大多数仍长期使用着同一原产地名称。这种长期共用的结果,形成了一种同一原产地名称下,有众多企业却无各自商标品牌的现象,就像同一商号下有众多企业容易引起纷争一样,(例如“张小泉”剪刀案,杭州、南京等多家剪刀店因使用同一商号“张小泉”而引发的诉讼。)同一原产地名称下的众多企业也很容易引起纷争。
三 原产地名称的国际保护
(一) 原产地名称的国际保护模式:
国外很多国家对原产地名称的保护历史已经有上百年了。无论在保护水平,还是在保护方式上,都日臻完善。研究原产地名称的国际保护模式,有利于借鉴他国经验,建立我国完善的原产地名称保护制度。各国在原产地名称的保护模式上主要可分为以下四种类型:第一类:是以商标的方式给予原产地名称以法律上的保护。具体又可分为以下三种情形:一是:以集体商标的方式对原产地名称注册保护。如:德国《商标法》第99条规定:“在商业中,可以标明商品或服务地理来源的标志或标记,可以构成集体商标。”二是:以证明商标的方式对原产地名称注册保护。如英国《商标法》第3条规定:“一个含有在商业中表明商品或服务的地理标志的标志象征的证明商标可以被注册。”三是:规定由当事人在集体商标或证明商标选择其一注册使用。如美国《商标法》(1054)第4条规定:“集体商标和证明商标,包括原产地标记应根据本法由对申请注册的商标的合法权利人选择。”第二类:是通过反不正当竞争法的模式对原产地名称给予法律保护。例如:瑞典它们将侵犯原产地名称权的行为作为不正当竞争行为的一种予以禁止。(10(第三类:是以《原产地名称保护及其国际注册里斯本协定》为基础的专门立法模式保护。以法国为代表,法国于1991年5月6日通过了专门的《原产地名称保护法》。第四类:是以西班牙为代表的混合立法保护。即当事人可以选择以商标保护原产地名称,也可以选择原产地名称的专门保护。
四种模式,涵盖了几乎全世界关于原产地名称的保护方式,可谓“各有利弊”。正值入世,我国应借此“春风”,在充分借鉴各国关于原产地名称保护经验的基础上,建立完善的我国原产地名称保护制度。
(二) 主要的原产地名称的国际保护公约
1、起始阶段:对于原产地名称的国际保护,最早是由1883年《保护工业产权的巴黎公约》将其最先纳入了工业产权的保护对象。其第十条之三规定了对虚假标记的补救措施,但只是集中在进口环节上,对原产地名称予以法律保护。此外,巴黎公约的子公约《制止产品虚假或欺骗性标记马德里协定》也对原产地名称给予了较为全面的法律保护。
2、发展阶段: 在巴黎公约及其子公约《马德里协定》的基础上,1958年产生的《原产地名称保护及其国际注册里斯本协定》首次界定了原产地名称的内涵,并在国际公约中规定了原产地名称的国际注册制度。而且其保护水平远远超过了前两个文件。另外一个重要公约,就是发展中国家《原产地名称和产地标记示范法》其详细的规定了对原产地名称保护的条件、违法使用的责任和保护措施。
3、现存阶段: WTO法律文件系列中的TRIPS协议,是目前对原产地名称进行保护的最新国际公约,是当今世界对原产地名称保护水平最高、保护范围最广的国际公约。TRIPS协议第22条提供了关于原产地名称国际保护的最新动态。具体体现在以下几点:
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汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知

陕西省汉中市人民政府办公室


汉中市人民政府办公室文件

汉政办发〔2007〕131号


汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知

各县区人民政府,汉中经济开发区管委会,市政府各工作部门、直属机构:

《汉中市物业管理试行办法》已经2007年市政府第10次常务会议审定通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○七年十月十一日



汉中市物业管理试行办法

第一章 总 则



第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 汉中市行政区域内的物业管理活动,适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 汉中市人民政府房产行政管理部门(汉中市城乡建设管理局)是全市物业管理行政主管部门,负责全市物业管理的监督、管理工作。

各县人民政府房产行政管理部门(房产管理局或城建局)是本县的物业管理行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理,并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条 各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理和服务水平。



第二章 业主及业主大会



第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,一个物业管理区域设立一个业主大会;同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域的划分按照陕西省建设厅《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。

业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票;非住宅房屋按建筑面积,100平方米以下为一票,100平方米以上的每100平方米为一票(不足100平方米的四舍五入记票)。

第八条 具备下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)物业管理区域内,商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上,或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上;

(二)公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。

第九条 筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住宅出售单位)代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。

业主大会筹备组成人员名单确定后,区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)提出业主大会议事规则草案和管理规约草案;

(三)登记和确认业主身份,核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员产生办法草案;

(五)首次业主大会的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

第十一条 业主身份的认定,以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的,以购房合同为准。

第十二条 管理规约应当包括以下内容:

(一)物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;

(三)公共场所及共用设施设备状况;

(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(五)业主参与物业管理的权利;

(六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(七)物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;

(八)业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则;

(九)违反管理规约的责任;

(十)其他有关事项。

第十三条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定:

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主投票权确定办法;

(四)业主委员会的组成和委员任期;

(五)其他有关事项。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,县(区)人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第十五条 业主大会履行下列职责:

(一)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(二)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(三)选聘、解聘物业服务企业;

(四)听取和审议业主委员会工作报告和财务报告;

(五)制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

(六)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法;

(九)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议,行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

采用书面征求意见形式的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业服务企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

业主大会或者业主委员会的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十七条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成,其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动,主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定,最长不超过3年,可以连选连任。

第十八条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守法律、法规和规章;

(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有公信力;

(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。

业主大会备案资料:

(一)业主大会备案表;

(二)业主大会成立的情况;

(三)业主大会议事规则;

(四)管理规约;

(五)业主委员会委员的基本情况。

前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内重新备案。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)依法被追究刑事责任的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者1/5以上业主提议,认为有必要增减或调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十三条 业主委员会持县(区)人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明,刻制业主大会、业主委员会印章。

业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件,应当由业主大会决定,加盖业主大会印章;经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的,应当由业主委员会决定。

第二十四条 业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的,可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。

第二十五条 业主委员会任期届满60日前,应在物业所在地的县(区)人民政府房产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

任期届满,原业主委员会无法组织换届选举的,物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不得直接从事经营活动。

第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合社区警务室,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。



第三章 前期物业管理



第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。

第二十八条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十九条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。

在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

第三十条 建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示,予以说明。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;但是,约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋的保修责任。前期物业管理期间,在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

第三十二条 物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。

第三十三条 前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用,由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

第三十四条 在规划、设计物业项目时,应当满足下列要求:

(一)建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业,应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房(包括业主委员会办公用房)。

(二)规划部门审查商品房开发项目时,应当在规划设计平面图和单体方案中,确定物业管理用房的位置和面积,并在建设中严格监督,使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业管理活动。

(三)物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第三十五条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时,除按规定提交的建房手续外,还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料:

(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

(二)物业临时管理规约;

(三)标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图;

(四)应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。

第三十六条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有:

(一)物业管理用房;

(二)门卫房、地面架空层、共用走廊通道;

(三)按规划配建的非机动车车库;

(四)公共绿化、道路、场地;

(五)建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业;

(六)建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

(七)其他依法归全体业主共有的设施设备。

建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时,由房地产登记机构予以记载,但不颁发房地产权证书。

第三十七条 物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。

第三十八条 前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。



第四章 物业管理服务



第三十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。

第四十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同主要内容:

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业管理事项;

(三)服务质量和费用;

(四)双方的权利义务;

(五)专项维修资金的管理与使用;

(六)物业管理用房的使用;

(七)合同期限;

(八)违约责任及解决纠纷方式;

(九)物业服务合同终止、解除条件;

(十)其他约定的事项。

第四十二条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同,对全体业主均具有法律效力。

第四十三条 物业服务合同期限届满前3个月,物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的,原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会移交有关资料和财物。

业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

第四十四条 物业服务收费实行政府指导价,由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准,结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级,在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案,办理《收费许可证》后方可收费。

因特殊情况发生收费争议的,可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。

物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十五条 业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。

物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意,物业服务企业自行提供的服务,不得收取费用。

物业服务收费按月收取,确需预收的最多不超过三个月,特殊情况由双方约定。

物业服务收费实行明码标价制度,在物业管理区域的显著位置,按照价格主管部门统一规定的公示格式,将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示,各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。

第四十六条 价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门,应当加强对物业管理收费的监督。

第四十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可以向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

新建住宅小区,建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表,供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。

已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造,实行一户一表,实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行,改造费用由最终用户承担。

第四十八条 物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并将调查或者处理意见答复投诉人;物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的,可通过民事诉讼途径解决纠纷;属于其他部门职责的,物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。



第五章 物业的使用与维护



第四十九条 业主或物业使用人装饰装修房屋,应当事先书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。

第五十条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第五十一条 物业出租(出借)的,业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后,将物业使用人、出租(出借)期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的,应当承担相应的民事责任,业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。

第五十二条 业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则,处理好邻里关系。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌;

(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)擅自改变房屋用途,违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(八)违反规定停放非机动车和机动车辆;

(九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境;

(十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止,并可告知有关行政主管部门。

车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第五十三条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第五十四条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第五十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状;委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。

第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十八条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。



第六章 专项维修资金的管理与使用



第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造,不得挪作他用。

第六十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金,按下列规定交纳和提取:

建设单位出售商品房屋时,多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳,高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。

专项维修资金不敷使用时,经业主大会研究决定,按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第六十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。

专项维修资金应当在金融机构专户存储,按幢建账,按户核算。

监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。

第六十二条 专项维修资金按照下列规定使用:

(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从各单元的专项维修资金中支出;

(三)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

涉及房屋专项维修、更新、改造的,应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。

第六十三条 业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六十四条 专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。

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关于期货经纪公司接受出资有关问题的通知

中国证券监督管理委员会


关于期货经纪公司接受出资有关问题的通知

证监期货字〖2003〗5号



各证券监管办公室、办事处、特派员办事处:

为了规范期货经纪公司接受出资的行为,促进期货市场规范发展,现将期货经纪公司接受出资的有关问题通知如下:

一、期货经纪公司的出资人应当符合下列条件:

(一)具有中国法人资格;

(二)注册资本、净资产的最低限额均为人民币1000万元;

(三)连续经营2年以上;注册资本、净资产均超过人民币5000万元的,连续经营1年以上;

(四)最近2年连续盈利;注册资本、净资产均超过人民币5000万元的,对盈利不作要求;

(五)在最近2年内无重大违法违规行为;

(六)出资人的法定代表人、总经理和自然人控股股东不存在公司法第五十七条规定的情形;

(七)中国证监会规定的其他审慎性条件。

持股比例不满期货经纪公司股权的10%且不实际控制该期货经纪公司的出资人,对其注册资本、净资产、盈利和经营年限等不作要求。

二、下列组织不得成为期货经纪公司的出资人:

(一)未决诉讼标的金额达到净资产30%的组织;

(二)党政机关、部队、人民团体和国家核拨经费的事业单位法人;

(三)法律、法规禁止向期货经纪公司出资的其他组织。

期货经纪公司之间、期货经纪公司与其出资人之间不得相互交叉持股。

三、本通知自印发之日起生效。1996年12月23日中国证监会发布的《关于规范期货经纪公司接受出资若干问题的通知》(证监期字〖1996〗16号)同时废止。2002年7月2日中国证监会发布的《关于期货经纪公司股东资格核准条件、程序和申报材料的通知》(证监期货字〖2002〗39号)第一条第(三)、(四)项的规定与本通知不一致的,以本通知的规定为准。

请各派出机构接到本通知后,转发各期货经纪公司,并督促其遵照执行。各派出机构在审核期货经纪公司设立和股权变更时,要切实按照本通知的要求,严格审核出资人的资格及其出资行为,促进公司的规范运作。

二ΟΟ三年一月十四日