批转市房管局拟定的天津市经济租赁房招租补贴管理办法的通知(废止)
天津市人民政府
批转市房管局拟定的天津市经济租赁房招租补贴管理办法的通知
津政发〔2005〕082号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府同意市房管局拟定的《天津市经济租赁房招租补贴管理办法》，现转发给你们，望遵照执行。
二○○五年九月十五日
天津市经济租赁房招租补贴管理办法
第一条为做好经济租赁房招租补贴管理工作，解决好城市房屋拆迁中的低收入家庭住房过渡性安置问题，根据《天津市经济租赁房管理办法》(津政发〔2004〕110号,以下简称《办法》),制定本办法。
第二条本办法适用于符合配租经济租赁房条件的家庭，通过住房市场选择租赁住房，并由管理部门按规定标准向其发放租房补贴的住房保障方式。
第三条市房地产管理局的经济租赁房管理中心(以下简称“管理中心”)负责经济租赁房招租管理和租房补贴发放等相关工作。
第四条管理中心对招租经济租赁房承租人给予补贴，租房补贴标准按照承租人同户籍家庭成员人数确定，其中单人家庭月补贴200元；三人或者两人家庭月补贴300元；三人以上家庭月补贴400元。
第五条招租经济租赁房申请条件、申请要件和申请程序按照《办法》和天津市经济租赁房配租操作程序等相关规定的受理、公示、审核程序执行。区住房委员会办公室向经审核符合条件的申请人(以下简称“申请人”)开具有效期为3个月的《天津市享受经济租赁房招租补贴资格证明》。对于申请人及其同户籍家庭成员已购买商品房、经济适用住房、私产房、公有住房使用权或承租廉租房、经济租赁房的，不得申请经济租赁房招租补贴。
第六条持有《天津市享受经济租赁房招租补贴资格证明》的申请人，自行到住房市场租赁住房，但不应租赁与申请人或申请人配偶具有近亲属关系的出租人的住房。申请人与出租人签订房屋租赁合同(一式四份)之日起30日内，租赁双方持家庭户口簿及房屋租赁登记备案所需其他要件，申请人持《天津市享受经济租赁房招租补贴资格证明》，到所在区房地产管理局办理房屋租赁登记备案手续。区房地产管理局租赁登记备案部门应对房屋租赁关系是否属实、租赁双方是否为近亲属关系进行核查，经核查租赁关系符合本办法规定的，在《天津市房屋租赁登记备案证明》上加盖“经济租赁房”印记。双方签订的房屋租赁合同期限应不短于1年。
第七条申请人在办理房屋租赁登记备案后，持本人身份证、家庭户籍簿、《天津市享受经济租赁房招租补贴资格证明》、《房屋租赁合同》和《天津市房屋租赁登记备案证明》原件和复印件到管理中心申请租房补贴，并填写《天津市经济租赁房招租补贴申请书》。管理中心在5个工作日内对申请人提供的要件进行审验，审验无误的，留存一份《房屋租赁合同》、《天津市享受经济租赁房招租补贴资格证明》及其他材料复印件，在申请人的《天津市经济租赁房招租补贴申请书》上签署意见并留存，同时向申请人开具《天津市经济租赁房租赁保证金缴存通知单》(一式两联)。
第八条招租经济租赁房租赁保证金具体标准为：单人家庭1万元；三人或者两人家庭2万元；三人以上家庭3万元。
第九条申请人须持《天津市经济租赁房租赁保证金缴存通知单》，按照规定时间、金额，到指定银行缴存租赁保证金。银行收款后代市住房保障管理办公室为申请人开具缴款凭证(一式三联)，留存《天津市经济租赁房租赁保证金缴存通知单》第二联，在《天津市经济租赁房租赁保证金缴存通知单》第一联上加盖“现金收讫”章后退还申请人。收款银行将申请人交款情况于次日转交管理中心。逾期不缴存租赁保证金的，视为放弃经济租赁房补贴申请。
缴存的租赁保证金参照住房公积金存款利率计算，申请人终止享受租房补贴时一次性结清本息。
第十条申请人将《天津市经济租赁房租赁保证金缴存通知单》第一联交管理中心留存，管理中心向其开具《天津市经济租赁房租房补贴领取通知单》(一式两联)，并发放银行储蓄存折。
第十一条租房补贴按月发放，发放期按自然月计算，房屋租赁合同有效月份满15天不足1个月的，按1个月计发租房补贴；不足15天的，不计发租房补贴。租房补贴资金由管理中心于每月25日前划入为申请人开立的银行储蓄存折内。
第十二条申请人在租赁合同生效期间享受租房补贴。申请人自享受租房补贴之日起，3年内可享受租房补贴。3年内，该家庭租房补贴原则上不作调整。对租赁合同解除或自享受租房补贴起满3年的，管理中心停止发放租房补贴。申请人与出租人提前解除租赁合同的，申请人应于解除租赁合同当月告知管理中心。
第十三条管理中心应记载配租家庭已享受租房补贴的情况，在配租家庭签订的房屋租赁合同到期，或在配租家庭享受租房补贴期满的前1个月，向其下达书面通知，提示即将停止发放租房补贴。
管理中心应于停止发放租房补贴前1个月，在向市住房保障管理办公室报送经济租赁房配租明细的同时，报送下月即将停发租房补贴的情况。市住房保障管理办公室自管理中心停止发放租房补贴当月，停止向管理中心划拨这些家庭的租房补贴。
第十四条对承租经济租赁房享受租房补贴满3年后，仍无力自行解决住房的困难家庭，经原申请人申请，主管部门审核同意，管理中心可延长其享受租房补贴的期限。在延长期限内，其月租房补贴标准每年按其原享受补贴标准的20%递减，直至5年取消。经济租赁房的退出和补贴延期相关政策，由市房地产管理局另行制定。
第十五条对申请人家庭享受租房补贴期满或申请人家庭要求提前退出经济租赁房而终止发放租房补贴的，市住房保障管理办公室凭管理中心开具的《天津市经济租赁房租赁保证金退款单》，将其缴纳的租赁保证金本息予以退还。
第十六条市住房保障管理办公室和管理中心应分别设置经济租赁房租房补贴资金专户，对租房补贴资金进行核算管理，专款专用。
第十七条管理中心每月10日前，将上月招租的经济租赁房配租和补贴明细报送市住房保障管理办公室，市住房保障管理办公室于每月15日前，将补贴款划拨到管理中心专户。
第十八条管理中心应于每月10日前将上月经济租赁房租房补贴发放情况分别报送市房管局和市住房保障管理办公室。
第十九条管理中心应定期对申请人家庭承租住房的情况进行核查，出租人和承租人应接受检查。有关部门应为查询申请人租赁住房和购买住房的情况提供便利。对申请人不接受检查的，可暂停发放租房补贴，对申请人虚报、瞒报家庭人口、收入、住房等情况、伪造相关证明，申请人提前解除租赁合同，未及时告知管理中心的，一经查实，取消其享受经济租赁房资格，对已骗取的租房补贴，从申请人缴存的租赁保证金中抵扣。
第二十条各相关部门工作人员应认真履行职责。对玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊人员，依法严肃处理。
第二十一条本办法自发布之日起施行。
天津市房地产管理局
二○○五年九月一日
企业并购律师实务——谈判和签订兼并协议
作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式：lawyer3721@163.com；13366687472。
一、向目标企业发出兼并意向
俗语说“万事开头难” 、“好的开始是成功的一半”。所以收购方在与目标公司正式就并购事宜进行谈判之前，向目标公司发出兼并意向有两点要谨慎处理：一方面，兼并意向要有效传递，即收购方应当将兼并意向明确的传达给目标公司；另一方面，在没有与目标公司就企业并购达成初步意见，甚至在签订兼并协议之前，应当注意保密工作。美国学者杰佛里•C•胡克在《兼并与收购使用指南》一书中根据目标公司的类型将收购方与目标公司并购谈判前的接触方式分为三种类型，收购方可以从该书中获得如下启示：
1．如果目标企业是一家小型私有企业的话，那么收购方在发出兼并意向之前，最好先给目标企业的董事长或者老板发一封信，在信里可以隐约表达兼并的兴趣，并且要求与目标企业高层的面谈。如果能够面谈的话，则在面谈的时候具体表达兼并的意向。因为，目标企业的规模比较小的话，该企业的所有人很大程度上有并购与否的决定权。所以直接和所有人沟通，效率比较高，而且涉及范围比较小，也容易保守商业秘密。
2．如果目标企业是一家中等规模的企业、私人企业或者上市公司的分公司，那么兼并意向如果能够通过中介机构来传递会比较妥当。通常情况下，收购方的中介机构是通过与目标公司联系密切的中介机构来传递信息，例如目标企业的投资银行或者外部法律顾问。这大约有两个原因：
（1）中介机构受职业道德的约束，企业并购可以说属于商业秘密，在并购成功之前保守商业秘密是很重要的。
（2）如果并购成功的话，也会给中介机构带来很多业务。在利益的驱动下，双方的中介机构也会尽力促成并购。
3． 如果目标企业是一家上市公司或者集团公司的话，那么兼并意向的传递应更为谨慎。因为收购一家上市公司或者集团公司涉及标的很大，社会影响也很大，通常媒体和社会公众对此很关心。如果消息不甚泄漏了，可能会半路杀出程咬金，增加收购方并购成功的难度。
另外，在发出兼并意向阶段，如果遭到拒绝，收购方也不必马上放弃，而应当继续同目标企业或者目标企业的候选企业保持联系，并且不时的向目标企业传递信息：收购方仍然有意进行收购。那么一旦市场条件发生变换，目标企业改变主意，那么收购成功的机会就会比较大。
二、与目标企业进行谈判
收购方向目标企业发出兼并意向，如果双方初步达成了并购意向，那么接下来双方就将进入并购价格和并购条件的实质性谈判阶段。谈判是一门艺术也是一门科学，收购方谈判策略和谈判技巧的好坏将对谈判结果产生直接影响。
1．谈判前的准备
谈判前，要对目标公司的情况作充分的调查了解，分析双方的优势劣势，通常来说包括影响并购的外部条件如产业环境、市场环境、政策环境等，影响并购的内部条件则包括竞争对手的情况，收购方自身在经营管理、技术研发等方面的优劣势。分析哪些问题是可以谈的，哪些问题是没有商量余地的；还要分析对于目标企业来说，什么问题是重要的，以及并购成功与否对于目标企业会产生的影响等等。通常来说在谈判前的准备阶段，收购方至少应当准备好下列问题的答案，为正式谈判打下坚实的基础：
要谈的核心问题是什么？
有哪些敏感的问题应当尽量避免？
应该先谈什么？
了解对方哪些问题？
目标企业最近是否发生变化？
之前是否有别的企业对目标企业提出并购要求，有没有可借鉴的经验教训？对目标企业有并购意向的竞争对手的优势劣势在哪里？
谈判中目标企业可能会反对哪些问题？
对于谈判条件，在哪些方面收购方可以让步？
是否有可交换的谈判筹码？
谈判底线在哪里？
谈判底线之外是否有可牺牲的小议题？
目标企业可能会有哪些要求？
他们的谈判战略会是怎样的？
回答这些问题后，收购方应该列出一份问题单，要问的问题都要事先想好，否则在实际谈判中可能会陷于被动，无法获得满意效果。
2．如果没有高超的谈判技巧，那么并购谈判将很难获得成功，或者即使勉强达成一致也很可能无法以最优的条件获得目标企业。下面这些谈判技巧可以供收购方借鉴：
（1）多听少说
成功的谈判员在谈判时把50%以上的时间用来听。他们边听、边想、边分析，并不断向对方提出问题，以确保自己完全正确的理解对方。同时，仔细听对方说的每一句话，常常可以从中获得大量宝贵信息，这就增加了谈判的筹码。在谈判中，我们要尽量鼓励对方多说，并提问题请对方回答，使对方多谈他们的情况，以达到尽量了解对方的目的。
（2）巧提问题
通过提问我们不仅能获得平时无法得到的信息，而且还能证实我们以往的判断。应用开放式的问题（即答复不是“是”或“不是”，而是需要特别解释的问题）来了解对方的需求，因为这类问题可以使谈判对手畅谈他们的需求。对对方的回答，我们要把重点和关键问题记下来以备后用。
（3）发问技巧——多多使用条件问句
当双方对对方有了初步的了解后，谈判将进入讨价还价阶段。在这个阶段，应当尽量使用更具试探性的条件问句进一步了解对方的具体情况，以变调整谈判策略。
在谈判中，条件问句有许多特殊优点。
１）有利于双方互作让步。用条件问句构成的提案是以对方接受我方条件为前提的，换句话说，只有当对方接受我方条件时，我方的提案才成立，因此我们不会单方面受自己提出的提案的约束，也不会使任何一方作单方面的让步，只有各让一步，交易才能达成。
２）有利于从谈判中获取信息。如果对方对我方用条件问句构成的提问进行回答的时候，往往对方就会间接地、具体地、及时地向我们提供宝贵的信息。及时获得的新的信息对以后的谈判会很有帮助。
３）有利于双方发现共同点。如果对方拒绝我们的条件，我们可以另换其它条件构成新的条件问句，向对方作出新的一轮发问。双方继续磋商，互作让步，直至找到重要的共同点。
４）尽量少用完全没有回转余地的“不”来表达拒绝的意思，即使对方提出的条件很不合理。如果不得不拒绝，也应该用比较委婉的方式来拒绝。
3．企业并购中谈判的焦点问题
从企业并购谈判的角度出发，谈判的核心议题有两个：并购价格和并购条件。
（1）并购价格的谈判
在企业并购谈判中，并购价格的谈判是一个至关重要的议题，但是由于并购双方处于信息不对称的地位，在价格谈判中并购方往往处于不利地位：目标企业基于自身利益的考虑一般不愿意多透露给收购方，所以收购方只能通过各种渠道间接获得关于目标企业的信息来判断目标企业的价值。其实谈判的过程，如果把握技巧得当的话，收购方可从中获得很多直接的一手资料。
在价格协商中，如果目标企业先出价的话，收购方只有充分了解到目标企业的价值，才能较好的还价。收购方可以根据目标企业的未来的盈利能力确定收购价格的上限。也可以与自己投资兴建企业相比较、参照重置价格，结合自创企业的时间成本，投资期间的各种风险和不确定因素来确定收购价格的上限。否则即使还价还是可能被“宰”。
实际上，目标企业通常不会透露其可接受的价格下限，而收购方也不会贸然让出真正的价格上限。但如果收购方透露给目标企业的价格上限过低，可能造成目标企业无心再谈，之后若再主动提高，则就容易陷于谈判的被动地位。另一方面，如果目标企业出价超过收购方能够承受的价格上限时，收购方可能认为卖方无法找到出更高价格的买主。在此情况下，买方也许认为不急于收购而宁可等下去，坚持不超过上限现价。在这种情况下谈判就陷入僵局，那么哪一方沉不住气哪一方就容易陷于被动，失去了先机。
（2）并购条件的谈判
