关于进一步加强农业部机关及直属机关房地产管理的若干规定(试 行)
农业部
关于进一步加强农业部机关及直属机关房地产管理的若干规定(试 行)
2003-03-14
农业部
为了规范部机关及直属单位房地产管理，根据国家有关规定，结合我部实际情况，现规定如下。
一、 房地产管理主要任务
农业部机关及直属单位(以下简称：各单位)占有、使用的房地产是国有资产。各单位应当严格遵守国家有关法律法规等规定，建立健全各项规章制度；明晰产权关系，实施产权管理；保障房地产资源的安全与完整；推动房地产资源的合理配置和有效使用；对转作经营性使用的房地产实行有偿使用并监督其保值增值。
(一)明确房地产产权。各单位对新建的办公及业务用房，应在竣工验收后，及时办理《房屋所有权证》或《房屋共有权证》，并按财务会计制度有关规定登记入账。对现有单位占有使用，但尚未取得所有权证明的房屋和使用权证明的土地，应在界定所有权、使用权的基础上抓紧办理所有权、使用权证明文件并登记入账。
(二)加强房地产开发管理。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，房地产开发合作方的资质应当符合《城市房地产管理法》中的有关要求。
(三)加强房地产交易管理。各单位发生土地使用权转让、抵押、租赁等行为时，应严格遵照国家和本意见中有关规定执行。
(四)严格房屋的报损、报废管理。各单位应参照《农业部行政事业单位国有资产管理实施办法(试行)》(农财发(2001)2号)中相关要求，开展房屋报损、报废工作。
二、房地产管理基本原则
(一)责权明确、分级管理原则。坚持土地所有权和使用权相分离，实行分级管理报批制。重大事项报部党组会或部常务会议审议。
(二)合理利用、注重效益原则。房地产的开发、利用应当进行科学规划，合理布局，实现经济、社会、环境效益相统一。
(三)有序开发、加强调控的原则。房地产的开发、利用必须加强宏观调控，严格执行报批制度，实行有计划的开发和利用，遵循经济规律，实现决策和运营的科学化。
三、房地产处置及转作经营的管理
(一)各单位用于正常履行职能和维持事业发展的房地产，原则上不得转作经营性使用。如确需改变，其经营项目要符合国家法律、法规和政策，并进行可行性论证，履行审批手续，严禁擅自改变土地资产的非经营性。
(二)房地产转作经营方式主要包括：1．利用空余房屋或场地出租；2．开展土地合作经营；3．开展合资建房；4．举办经济实体等。
(三)各单位对于转作经营性使用的房地产必须坚持有偿、有期限的原则。
1．对于转让、出租的房地产，出租或转让单位应当向承租方、受让方收取合理的租金、转让费用。
2．属于内部经营的房地产，纳入本单位的资产进行统一管理，内部经营收入应作为本单位的经营收入进行核算。
3．对于以房地产出资兴办的具有企业法人资格的经营实体的单位，应按提供的国有资产额所占实体股权份额取得投资收益。
4．合资建房、其他投资行为视具体情况按照有关规定执行。
(四)各单位房屋建筑物类固定资产和土地类资产转作经营时，原则上不得分离。经营收益应当同时包含房产和地产两个部分。
(五)各单位房地产转作经营必须严格按照《农业部行政事业单位国有资产管理实施办法(试行)》(农财发[2001)2号)及本规定的有关要求进行申报和审核，同时还必须严格审查合作方资格，切实加强合同管理和监督检查。
(六)各单位拟将房地产转作经营性使用前，应当先向部财务司提交投资、入股的意向书、非经营性资产转经营性资产清单、本单位近期财务报表、项目可行性研究报告等，经审查同意后，方可开展资产评估等工作。
(七)各单位的房地产处置、开发重大事项，应按有关规定提供相应材料报部财务司审核后，提交部党组会或部常务会议审定。
房地产开发重大事项是指涉及账面价值500万元以上的房屋所有权或市场价值500万元以上的土地使用权的转让事项(不含房改售房等事项)；涉及账面价值500万元以上的房屋产权或市场价值500万元以上的土地使用权的抵押事项；利用市场价值500万元以上的土地进行出资、入股、合作开发等事项。
考虑到黑龙江、海南、广东农垦总局(以下简称：各直属垦区)特殊情况，其涉及账面价值2000万元以上的土地使用权或市场价值2000万元以上房屋所有权的转让事项(不含房改售房等事项)；涉及账面价值2000万元以上的房屋产权或市场价值2000万元以上的土地使用权的抵押事项；利用账面价值2000万元以上的土地进行出资、入股、合作开发等事项为房地产处置、开发重大事项。
(八)房地产转让除赠与外，原则上应采取招标或拍卖等方式进行，确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采取协议方式。
(九)各单位不得以房地产为所办企业或其他经济组织提供担保。
(十)农业部机关房地产委托机关服务局代管，需要进行处置和转作经营性使用时，由机关服务局提出意见报部财务司审核，按上述有关规定处理。
四、房地产评估管理
(—)各单位发生的房地产处置及将房地产转作经营性使用等事项，应按财政部《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令)规定进行资产评估，并办理核准或备案手续。
1．需报国务院批准实施的重大房地产开发事项涉及的资产评估项目，无论金额多少，均需按有关规定提供相应材料报部财务司审核并提交部党组会或部常务会议审议同意后，报财政部核准。各直属垦区的评估项目，在报部财务司前应首先报部农垦局，由部农垦局提出初审意见。
2．除核准项目以外的其他房地产评估项目，实行分级备案管理。部直属事业单位需按财政部有关文件要求提供相应材料报部财务司审核后报财政部备案；直属事业单位所属单位的国有资产评估项目报部财务司审核备案；各直属垦区企事业单位应按《农业部直属垦区国有资产评估项目备案管理办法》规定办理。
(二)办理核准及备案手续需报送以下文件材料：
1．占有单位填报的《国有资产评估项目备案(核准)表》；
2．资产评估报告(评估报告书、评估说明和评估明细表可以参照物业公司的模式改造后承担办公楼(区)的物业管理)等形式。
(三)要做好房地产普查登记和数据库建设，提高房地产管理的信息化水平。
本规定自发布之日起实行。各单位可根据本规定，结合本单位的具体情况制定实施细则，并报部财务司备案。
承揽合同（关系）与雇佣合同（关系）的界定
与祝铭山、彭齐振、汪燕春、杨洪逵以及工伤网的创建人张仕谦等先生商榷
luo920824
承揽合同包括合同法第二百五十一条第二款所规定的工作内容外，另外还有劳务承揽、建筑工程、装修等工作。但是这些工作也可以表现为雇佣合同的形式。因为雇佣合同和承揽合同有着相同的表象，即一方当事人雇用另一方当事人做工，一方当事人付给另一方当事人报酬的事实。而这类工作一旦产生纠纷诉讼到法院，何为雇佣合同、何为承揽合同，如何界定它们，操作上没有具体的法律条款，只有一些司法界的错误理论指导着司法实践，使许多案件得不到公正的判决。而且有许多错判的案例竟然作为经典登上了[[人民法院案例选]] 这对于维护社会的公平正义和法律的普适性有很大的负面影响。笔者经过对这类案件的研究，找到了可界定这类案件的办法。现通过对下列案件的论证，以证明其可操作性。
先请看案例
【 案例一】
本案例摘自最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》（总第42辑人民法院出版社2003年版，第195页。
陈俊华诉武陵源旅游产业公司其子在约定的工作中出事故死亡要求工伤事故损害赔偿案
【案情】
原告：陈俊华。
被告：张家界市武陵源旅游产业发展有限公司。
2002年3月7日下午5点多原告陈俊华的儿子陈克斌找到被告张家界市武陵源旅游产业发展有限公司（下称产业公司）的职工葛显岩，要求承包景点神堂湾、点将台等到处的垃圾清扫工作，葛显岩将陈克斌带到被告产业公司下属部门清洁公司的办公室，该公司的张业龙等三个经都在，当即就此事开会进行了研究，该公司的解庆辉对会议内容进行记录，其主要内容为；原来负责垃圾清除甄应交合同期限末满，所以公司暂不与陈克斌签订合同；垃圾清除工作由景点负责片的片长根据实际情况通知办公室；由办公室通知陈克赋；为保证工作质量及对陈克赋的安全负责陈克赋接到通知后必须到办公室领取通知单，由办公室通知各景点负责人或路段工作人员监督其工作；垃圾清除工作具体为；宝塔峰；天台；武士驯马，神堂湾；点将台淡季一月一次，旺季一月两次；神鸡啄食等景点。陈克斌的安全自已负责，一切伤亡与景区清洁公司无关。
2002年3月12日，陈克斌自带工具去各景点清除垃圾，在景点神鸡啄食清除垃圾时，摔下悬崖当场死亡，第四天才被人发现。3月16日，原；被告双方就此事达成如下协议；一‘甲方（即被告产业公司，下同）一次性付给乙方（指陈克斌的遗属，即本案的原告方，下同）安葬费5000元，生活困难等补助费2500元，共计3万元；二；以上费用3万元系包干给付，含安葬，抚养等费用,所有费用在2002年3月18日下午5时前一次性付清，甲方的一切责任到付清此款时完成。三，乙方应妥善安葬陈克斌的遗体；并妥善安排好小孩的生活，学习，不能以任何借口向甲方提出协议以外的要求。3月18日，原告刘春梅向张家界市武陵源区劳动仲裁委员会申诉。同日，该委员会作出了（2002）张武劳仲字第01号不予受理申诉通知书，其主要理由如下；陈克斌与产业公司约定的定期清理垃圾系劳务协议；不是劳动合同，也未形成事实上的劳动关系，不属于劳动法的调整范围，故不受理。2002年5月30日，原告以陈克斌与被告之间签订的合同系劳动合同为由，向张家界市武陵源区人民法院提起工伤事故损害赔偿诉讼，要求被告赔偿经济损失15。72万元（含已支付的3元）
被告产业公司答辩称，我下属部门清洁公司就发包清除垃圾劳务给陈克斌一事召开了专门会议，双方签订的合同是劳务服务合同。2002年5月14日，张家市武陵源区劳动争议仲裁委员会也以陈克斌与清洁公尺约定的定期清除垃圾的协议是劳务协议，不是劳动合同，也未形成事实上的劳动关系，不属于劳动法调整的范围为由，作出不予受理申诉的通知，是付合客观实际的。且双方已达成了一至协议，已支付给原告3万元。故请求法院根据 法律规定驳回原告的诉讼请求。
【审判】
张家界市武陵源区人民法院经审理认为，陈克斌与被告产业公司的下属部门景区清洁公司达成的定期清除垃圾的协议是劳务协议，不是劳动合同，陈克斌与被告之间也未形成事实上的劳动关系，陈克斌；被告产业公尺对造成损害都没有过错，且在陈克斌死后，原，被告双方已达成一致协议，被告已按协议一次性付清3万元，承担了民事责任，故原告要求被告赔偿各种损失15。72万元不予支持。被告所持的被告与陈克斌达成的协议系劳务协议，且已支付了3万元，请求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，予以采纳。武陵区人民法院根据（（中华人民共和国民法通则））第一百三十二条之规定，于2002年8月19日判决如下；驳回原告方的诉讼请求。
【评析】
本案争议的焦点是：陈克斌与被告产定公司的下属部门达成的协议是劳务合同还是劳动合同。
我国《劳动法》第十六条对劳动合同进行了界定：劳动合同是劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权力和义务的协议。而劳务合同尚没有明确的定义，可理解为双方当事人约定一方依另一方的要求完成一定的服务行为，从而得到报酬的协议。
劳动合同具有相应的特征，从它特征就可以分析出两者存在的不同：（1）劳动合同主体是特定的，即劳动者和用人单位并且合同一旦订立，主体之间就形成职业上的从属关系，劳动者即成为用人单位的一员，结内享受和承担本单位的权力和义务，并接受本单位的管理，对外以本单位名义名义履行职责，且劳动者违反管理规定时，用人单位可以对其进行内部处分。而在劳务合同中，双方地位平等，提供服务的一方并不是接受服务一方的成员，除提供服务外，不受接受方的管理，接受服务方也无权对提供服务方进行处分。（2）劳动合同的客体是劳动力,用人单位使用是劳动力，支付的仅是劳动力的价格，劳动者必须亲自亲自履行合同，不得转让和替代。而劳务合同提供的是服务行为，接受服方支付给服务者的是服务的相应报酬。（3）劳动合同关系中劳动者只需提供劳动力，其他如劳动条件、劳动工具、劳动福利劳动安全保护均由用人单位保障。而劳务合同中，服务过程的实现无需接受服务方提供生产资料，接受服务方也邢不向服务者提供福利。（4）劳动合同中。一方必定是劳动者，另一方系用人单位。而劳务合同关系的主体可以都是单位或个人，或者一方是单位，另一方是个人。
本案中，陈克斌与被告产业公司的下属部门清洁公司达成的协议，虽然一方是个人，另一方是单位，但陈克斌提供的仅仅是服务行为，自已携带劳动工具，对景点的垃圾进行定期清除，且陈克斌并不能从达成协议之日起与被告形成一种身份隶属关系。通俗讲，即不能成为被告的职工，对外不能以被告的名义履行任何职责，也不能享受被告单位的各种劳动安全卫生保护及劳保福利，如果陈克斌违反协议，被告也不能对陈克斌进行内部处分。可见，陈克斌与被告产业公司达成的协议是一种劳务协议。因陈克斌在清除垃圾时不幸摔死而引起的损害赔偿就不是工伤事故损害赔偿，不适用《劳动法》。而是一般的人身损害赔偿。在本案中，对于陈克斌的死亡，各方均无过错，应适用《民法通则》第一百三十二条。而陈克斌死后，原告方与被告已达成一致协议，且被告已一次性支付3万元赔偿款，承担了民事责任，故武陵区人民法院作出驳回原告的诉讼请求的判决。
杨评
从实体上看，在2002年3月7日以前，陈克斌与被告不存在任何法律关系，在这种情况下，陈克斌找被告的职工帮忙承包被告景点的垃圾清除工作，被告职工将陈克斌带至被告的下属清洁公司，清洁公司的三位经理以开会研究后表示同意，并提出具体条件（会议记录反映），这说明这种承包不是单位内部承包。又根据会议记录的内容，明确了因原负责垃圾清除的甄某的合同期限未满，故公司暂不与陈克斌签订合同，这就排除了陈克斌与被告以书面劳动合同成立劳动法律关系的可能。剩下的问题就是根据会议记录的内容及陈克斌履行约定的义务之事实，认定陈克斌与被告成立的是事实劳动关系，还是外部承包的劳务关系。
尽管事实劳动关系是不符合符合法定形式的劳动关系，但它仍属于《劳动法》调整的范畴，是劳动者与用人单位之间，依据劳动法律关系所形成的实现劳动过程的权利和义务关系。这种关系的特点是权利义务的法定性，即双方的权利和义务内容不由双方约定就可以依据有关《劳动法》规范明确和确定。而本案陈克斌与被告清洁公司之间的权利义务具体内容，可以说都是双方约定的，且是根据实际需要有通知陈克斌才去某一景点进行清扫；虽然说‘陈克斌的安全自己负责，一切伤亡与景区清洁公司无关’的内容似乎有不合法之嫌，但它进一步印证了双方成立的不是《劳动法》调整的劳动关系；陈克斌自带工具去景点清扫垃圾，与劳动关系下由用人单位提供包括劳动工具在内的劳动条件也是不相符的。综此，陈克斌与被告产业公司之间的关系与事实劳动关系也相差甚远，陈克斌在履行约定的义务中发生的事故就很难认定为是劳动关系下的工伤事故，劳动争议仲裁委员会作出的不予受理申诉通知中所阐明的“陈克斌与产业公司约定的定期清理垃圾系劳务协议，不是劳动合同，也未形成事实上的劳动关系”，是有事实根据和法律根据的。
