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邢台市商品房预售管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 09:12:13  浏览:9185   来源:法律资料网
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邢台市商品房预售管理办法

河北省邢台市人民政府


邢 台 市 人 民 政 府 令


〔2005〕第 13 号




《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过,现予公布,自2005年6月8日起施行。



市 长 姜德果


二○○五年五月八日





邢台市商品房预售管理办法

第一条 为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条 本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条 邢台市房产管理局是商品房预售主管部门,具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条 商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付土地使用权出让金,取得《国有土地使用权证书》;
(二)持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;
(三)签订建设工程施工合同,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)六层以下(含六层)的商品房项目,完成基础并施工至二层以上(含地下室)结构封顶工程,七层至十二层(含十二层)小高层建筑完成三层以上(含地下室)结构封顶工程,十三层以上高层建筑完成五层以上(含地下室)结构封顶工程;
(五)预售的商品房项目未设定他项权。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向市预售主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件及资料:
(一)本办法第五条规定的证件资料及证明材料;
(二)开发企业资质等级证书和营业执照;
(三)开发企业办证申请;
(四)商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条 商品房预售许可依照下列程序办理:
(一)开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后,预售主管部门应当当场出具受理通知书;材料不全的,应当一次性书面告知需要补充的材料;
(二)预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核;
(三)预售主管部门应组织本部门工作人员,会同开发企业人员到现场勘查,并作好现场勘查记录;
(四)开发企业的申请符合法定条件的,预售主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定,应当予以公示,公众有权查阅。
经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,预售主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条 开发企业可以分期或分单项(单位)工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的,项目的每个单项(单位)工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条 《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的,开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内,向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续,延期最长不超过一年。
第十一条 开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项,应持有关部门的批准文件,到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目,实行公示制度。
第十三条 预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条 开发企业未取得《商品房预售许可证》,不得发布预售广告。
发布商品房预售广告,应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核,预售广告内容必须合法、真实、准确,并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条 开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》,并向买受人书面明示下列事项:
(一)开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人;
(二)项目开发进度及竣工交付时间;
(三)商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法;
(四)项目及其配套设施的平面示意图;
(五)预售商品房的价格及付款方式;
(六)物业管理事项。
第十六条 开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的,应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理,与之签订书面委托合同,委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项:
(一)开发企业出具的商品房销售委托书;
(二)受委托机构的资质证书及营业执照;
(三)本办法第十五条要求明示的事项;
(四)受委托机构的地址及联系电话。
第十七条 开发企业与买受人签订商品房买卖合同时,应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条 开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的,代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条 商品房预售可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条 开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条 开发企业向买受人交付预售的商品房时,应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条 开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条 预售的商品房交付使用之日起90日内,买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续,开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件,由于开发企业的原因,买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和买受人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
第二十四条 预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于有关的工程建设,不得挪作他用。
第二十五条 开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的,未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的,由预售主管部门责令停止预售,没收违法所得,并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条 开发企业有下列行为之一的,由预售主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以一万元以上三万元以下罚款。
(一)未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
(二)委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条 违反本办法第十七条、第二十一条规定,由预售主管部门予以警告,责令限期改正。
第二十八条 违反本办法第二十、二十二条规定,由预售主管部门给予警告、责令限期改正,并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条 开发企业违反本办法第二十四条规定,由预售主管部门责令限期改正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条 开发企业隐瞒有关情况,提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由预售主管部门责令停止预售,撤销商品房预售许可证,并处三万元罚款。
第三十一条 开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的,可自接到行政处罚决定书之日起60日内,向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议,也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 本办法自2005年6月8日起施行。

 
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关于企业会计准则通用分类标准实施若干事项的通知

财政部 中国证券监督管理委员会


关于企业会计准则通用分类标准实施若干事项的通知

财办会[2011]2号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,中国证监会各省、自治区、直辖市、计划单列市证监局,上海、深圳证券交易所,境内在美国纽约证券交易所上市公司,证券期货资格会计师事务所,其他相关企业:

  根据《财政部关于发布企业会计准则通用分类标准的通知》(财会[2010]20号)和《财政部关于实施企业会计准则通用分类标准的通知》(财会[2010]23号)有关规定,现就企业会计准则通用分类标准(以下简称通用分类标准)首批实施有关事项补充通知如下:

  一、报送时间

  首批实施企业向财政部报送通用分类标准的XBRL(可扩展商业报告语言)2010年度财务报告实例文档和扩展分类标准的时间,不早于其年度报告公开披露时间。首批实施的具有证券期货相关业务资格的会计师事务所应当在2011年5月1日(上市公司年度报告公开披露后)至6月30日之间,按照通用分类标准对其A股主板上市公司审计客户编制的XBRL2010年度财务报告实例文档和扩展分类标准,通过注册会计师行业管理系统向财政部报备。

  二、统筹安排通用分类标准实施和上市公司年度报告信息披露工作

  实施单位应当统筹安排通用分类标准实施和上市公司年度报告编报和审计工作,应当按照通用分类标准编制并向财政部报送XBRL财务报告实例文档,同时,应当遵循中国证监会和上海、深圳证券交易所有关要求,做好上市公司年度报告信息披露和年报审计工作,确保年度报告信息披露和年报审计工作质量,按时完成上述两方面工作。在此过程中,涉及需要披露的信息,应及时履行信息披露义务;同时,首批实施通用分类标准的会计师事务所不得乱收费,也不得给上市公司和投资者增加不合理负担。

  三、严格遵循内幕信息保密制度

  在上市公司年度报告编制、审计、报送和通用分类标准实施工作过程中,相关人员应当严格遵循《国务院办公厅转发证监会等部门关于依法打击和防控资本市场内幕交易意见的通知》(国办发[2010]55号)的规定,建立涉及上市公司内幕信息的保密制度。

  



                        财政部办公厅

                        中国证券监督管理委员会办公厅

                          二〇一一年一月十日




  当事人请求确认行政法律关系是否存在的诉讼属典型的确认诉讼,是除撤销诉讼、给付诉讼之外的一种特殊的诉讼种类。由于该种类的诉讼没有明确而典型的被诉行政行为,当事人的诉讼目的是旨在宣告某一法律关系是否存在而不是为了满足其实体法上的请求权。

  一、行政确认诉讼之界定

  行政确认诉讼,是作为原告的行政相对人要求人民法院确认处于争议状态的行政行为无效、违法以及行政法律关系存在与否的一种诉讼形式。确认诉讼的目的,在于通过法院判决确认行政职权行为违法,或者某一行政法律关系的现实状况,以此促使行政机关自我纠正违法的状态,积极、迅速地处理行政事务,避免因此发生行政争议,保障相对人的合法权益。被确认的对象十分广泛,从行政行为到行政事实行为,从行政法律关系到影响法律关系的原因,皆能够成为确认之标的。

  与传统撤销之诉相比,确认之诉是20世纪行政审判制度深入发展的产儿。行政国兴起,国家行政权不再仅仅充当“守夜人”的角色,行政的触角伸向国家、人民生活的每一个角落,形同保姆。服务理念的传播,行政给国民提供生存照顾,从摇篮到坟墓。与之相随,行政权力行使的手段、方式呈现出多样化、复杂化的趋势。不仅有直接影响公民权利义务的行政行为,也有间接给公民权利义务造成影响的准行政行为、事实行为、行政合同、行政计划、行政指导等行政手段。此类不以意思表示为形式,不直接产生法律效果,但会给相对人的权利带来一定影响的行政职权活动,仅以事实形式存在。面临这一现象,传统的、旨在消除法律效力的撤销之诉已不能满足公民权利保障的司法实践需求。确认之诉不以改变或者撤销既存法律效果为目的,而在于通过澄清、确认对业已存在却处于争议状态的事实,以解决纷争。透过确认之诉,法院对准行政行为、事实行为等新型行政手段的合法与否予以确认,使争议的状态平息,防止纠纷的恶化或者再次发生,以保障相对人的合法权益。

  二、行政确认诉讼之分类

  根据行政确认诉讼的对象,可以将其分为确认可诉行政行为违法或无效之诉和确认行政法律关系是否存在之诉。虽然从《行政诉讼法若干解释》第五十七条和第五十八条关于确认判决的具体规定看,确认判决的对象只有具体行政行为,而未将对行政法律关系的确认纳入其中。但是,笔者认为,对具体行政行为的合法性审查实际上离不开对是否存在行政法律关系的认定。人民法院对具体行政行为做出维持、撤销、变更、履行等实体判决时,对原被告双方当事人之间是否存在相应的行政法律关系的认定实际上是包含于判决主文之间的。因此,具体行政行为与行政法律关系都是确认诉讼的对象。

  (一)确认可诉行政行为违法或无效之诉

  可诉行政行为是指根据《行政诉讼法》及司法解释的相关规定,已经纳入司法审查范围的公权力行为。通常情况下,行政相对人提起诉讼的目的是为了自身利益获得救济,一般不会要求判令被诉具体行政行为合法或有效。因此,对可诉行政行为的合法性作出确认主要是指对可诉行政行为的违法或者无效进行确认。从理论上讲,广义的违法行政行为本身就包括狭义的违法行政行为和无效行政行为两种。狭义的违法行政行为主要是指可撤销的行政行为。这里将违法和无效作为并列关系列举主要是从当事人诉讼请求的角度考虑。因此,对可诉行政行为是否合法的审查,主要包括事实是否清楚、适用法律是否正确、是否符合法定程序,有无超越职权或者滥用职权等方面。至于行政相对人提出的可诉行政行为是否有效的诉讼请求,则需审查该行政行为的瑕疵是否达到了重大明显的程度。

  (二)确认行政法律关系是否存在之诉

  确认行政法律关系是否存在,根据当事人诉讼请求的不同,可以分为两种情况:肯定式的确认诉讼和否定性的确认诉讼,也可以称为积极的确认诉讼和消极的确认诉讼。在司法实践中,确认行政法律关系是否存在的诉讼请求很少单独提起,常常在撤销诉讼、给付诉讼中一并提起,人民法院一般一并审查认定。例如,在撤销诉讼中,人民法院在审查被诉具体行政行为是否合法之前,首先就应当审查该具体行政行为是否存在,行政机关与行政相对人之间是否存在被诉的行政法律关系,如果被诉具体行政行为不存在,也就谈不上行政争议,人民法院径直裁定驳回起诉。只有行政机关与行政相对人之间存在行政法律关系,人民法院才可能对被诉具体行政行为进行实体审查。因此,也可以这么说,人民法院作出实体判决的案件,无论结论是什么,均是在认可行政法律关系存在的基础上作出的。因此,基于方便当事人诉讼同时防止当事人滥诉、保障行政行为及时稳定等原因考虑,并非所有单独提起的确认行政法律关系是否存在之诉都属于人民法院的受理范围。只有在无法以撤销诉讼、给付诉讼保护行政相对人权利的情况下才允许提起确认诉讼。确认行政法律关系诉讼应严格遵循“确认诉讼后备性”这一原则。

  三、行政确认诉讼之关系

  (一)行政确认之诉与行政撤销之诉

  确认之诉的法律效果在于对争议的法律关系予以确证,是对诉讼当事人双方既已享有权利义务处于不明或者争议状态的澄清。公民、法人或者其他组织选择撤销之诉的目的,是解除行政行为在实体法上的规范效力,并得以消除行政行为对其已经造成的事实上的或者法律上的不利益。确认之诉与撤销之诉的性质、功能、法律设置上的不同,决定了两者之间在不同情况下具有如下的关系

  第一、相互排斥关系。《德国行政法院法》第43条第22项规定“原告之权利依形成之诉或给付之诉,得以实现或有实现之可能者,不得提起确认诉讼。”我国台湾地区《行政诉讼法》第6条第3项规定:“确认公法上法律关系成立或不成立之诉讼,于原告提起撤销之诉者,不得提起之。”从以上规定可以看出,凡能以撤销之诉实现权利救济和保障的,当事人不能选择提起确认之诉。究其原因主要有:其一,“有权利必有救济”,保障相对人合法权益是行政诉讼制度的最重要目的。虽然相对人有选择利用哪种诉讼类型的权利,但司法资源有限,为避免无谓的浪费,各国法律都明确要求原告选择最有效的救济方法、手段达致诉讼目的。确认诉讼的判决仅有宣示性,并不能满足当事人实体权利要求。相反,因行政争议起诉到法院,原告选择撤销诉讼,不仅能达到实体权利要求,争议双方之间的行政法上的权利义务关系也一并被确定。如果允许提起确认之诉,原告欲求实体权益,不得不在此诉讼结束之后,再提起一个新诉,司法资源无端被浪费。于当事人、于司法机关、于国家皆不利。其二,诉讼对象或标的的性质决定只能选择其一。服务、沟通和合作理念向行政领域的渗透,在很多行政事务中,行政事实行为替代行政行为,被大量运用。

  第二、相互转化或补充关系。虽然大陆法系各国明确把违法行政行为区分为一般违法行政行为(可撤销行政行为)与无效行政行为,但两者之间的划分标准却存在争论,实难统一。即使是绝大多数人赞同的“重大明显瑕疵”标准,何谓“重大明显”不具体、不明确,难以识别。认识者出发点、角度的不同以及理解的差异,认识的结果会迥然不同。基此认识结果的偏差,选择的诉讼种类自然会出现错误。错误的纠正,原告诉讼请求的变更,导致撤销之诉与确认之诉彼此相互转化。如发生以下情形,撤销之诉将不能被提起:第一种情形,法院作出判决前,被诉行政行为的内容已经实现,且该行政行为不具有存续性,也就是行政行为履行完毕后不具有可撤销的内容。第二种情形,诉讼期间,被诉行政机关改变被诉行政行为,原告拒绝以新行政行为为诉讼对象,执意坚持原诉讼请求的。第三种情形,被诉的具体行政行为违法,由于行政行为关乎公益,如果撤销该行政行为会给国家、社会造成较大损失的,或者撤销行为带来的损失远远超过相对人所受损害,综合权衡行政所追求的目标,此时亦不得提起撤销之诉。以上三种情况下,法官应当行使释明权,告知相对人变更诉讼请求,改换新的诉讼类型,提起确认诉讼,法院根据变更后的诉讼请求,作出确认该被诉行政行为违法的判决。 

  另外,值得深入探讨的一个问题是:以上案件中,如果原告拒绝变更诉讼请求,法院该怎样处理?本文以为,对于第一、三种情形,法院可以在判决理由中对行政行为的违法性予以认定,但是必须判决驳回原告的诉讼请求;第二种情况有必要分为两种情形进行处理:其一原告是否有权继续诉讼。我国行政诉讼法无限制地承认原告有权将未完成的诉讼进行到底,而德国《行政法院法》却规定,只有当已被改变或者撤销的行政行为对原告造成的影响持续存在,才可能继续诉讼。我国台湾学者刘宗德、彭凤至共同指出:“在德国行政行为已履行完毕或被主体撤销后,仍有回复之利益,才能提起确认之诉。利益包括:①为了避免重复受同一不利益处分之危险;②回复名誉之利益;③确认判决对尔后之其他裁判具先例拘束力。”为了节约司法资源,有效防止滥诉,适当限制此类诉讼的继续实有必要。其二、如果原告拒绝变更诉讼请求,可以效仿一、二种情形的作法。

  (二)行政确认之诉与行政给付之诉

  借助给付诉讼,作为原告的行政相对人,可以请求法院判令作为被告的行政主体履行某一法律规定的义务。如相对人可以请求法院判决责令有关行政主体颁发许可证、发放抚恤金、给予行政救助等。一般来说,任意一个给付之诉中必然包含一个确认之诉。因为在责令被告履行一定义务之前,法院必须审理查明原告确实享有权利,被告的确负有义务,即确认原告与被告之间存在权利义务关系。但并不能据此而推断给付之诉包含确认之。确认之诉与给付之诉的关系主要为补充关系。当原告请求法院判决被告履行义务,法院经审理查明被告确实应当履行该义务,但判决被告履行该义务已不可能,或没有现实利益。显然,给付之诉不可能被利用,只好运用确认之诉,认定被告未履行职责的行为违法。例如,某甲要求公安机关保护其正在遭受的不法人身侵害,被拒绝。危害消失后,相对人以公安机关不作为,起诉到法院。因为不法的人身侵害已经停止,再判令公安机关依法履行保护其人身权,没有实际意义。故法院可以行使释明权,要求原告变更诉讼请求,确认公安机关不作为行为违法。原告可基于此判决进一步请求公安机关给予行政赔偿。

  需要注意的一个现象是,在大陆法系的日本和葡萄牙,基于对三权分立原则的不同理解,在处理不作为诉讼案件时,并不像德国以及我国台湾地区采用给付之诉,请求法院判令被告履行其法定职责,而是适用确认之诉。

  日本《行政案件诉讼法》第3条第5项规定:“本法中所谓确认不作为之违法的诉讼,是指关于行政机关对基于法令的申请,尽管应在相当期限内作出某种处分或裁决,而不作,就此请求确认其违法的诉讼。”需要特别强调的是,此类诉讼仅适用于行政机关在接受申请后未采取任何决定的情形,而不适用于行政机关对当事人明示或默示拒绝的情形,后者适用撤销诉讼。日本此类诉讼的目的在于排除行政机关对当事人的申请置之不理的违法状态,法院审理的范围仅在于判断行政机关的迟缓是否合理,原则不及于申请是否具有实体上的理由;当事人胜诉的核心要件是相当期间的经过而行政机关没有履行应答义务。法院判决当事人胜诉的意义也仅在于敦促行政机关作出答复,而不能给予当事人实质性救济。

  对于不作为,葡萄牙也采取确认之诉的形式。在葡萄牙,首先将行政不作为拟制地视为拒绝行为,然后准许公民对此拒绝行为提起请求确认行政机关负有特定的作为义务,即作成特定行为的义务。但是,法院也仅能在判决中确认行政不作为的违法及特定作为义务的存在,不能判决命令行政机关作成特定内容的行政行为。虽然从表面看,两国均采用确认之诉,但二者确认的对象却相距甚远:日本的不作为违法确认诉讼,仅在于确认行政机关的不作为违法而已;葡萄牙的义务确认之诉,则可以确认行政机关负有特定作为义务。

  (作者单位:江西省鄱阳县人民法院)