杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布，根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）
第一章 总则
第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条 本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管
线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章 物业维修基金的筹集
第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内
，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算，并定期公布。
第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建
设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章 物业维修基金的管理
第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户。
第十条 物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。
第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。
第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结
余情况等。
第四章 物业维修基金的使用
第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管
理机构审定。
第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构;
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用;
（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。
第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机
构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的
维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物
业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。
第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况，接受业主的监督。
第二十二条 物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章 物业管理用房的配置
第二十三条 建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条 物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商
业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条 建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业
管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处
置。
第二十七条 因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补
足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章 物业管理用房的管理
第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条 业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保
留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。
第三十条 业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同
中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条 物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房（含公共活动用房）和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章 法律责任
第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。
第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。
第三十七条 物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元
以下的罚款。
第三十八条 建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责
令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十一条 物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十三条 物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条 萧山区、余杭区及各县（市）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。
江西省人民政府办公厅关于印发江西省行政投诉中心管理暂行办法的通知
江西省人民政府办公厅
江西省人民政府办公厅关于印发江西省行政投诉中心管理暂行办法的通知
文号：赣府厅发[2010]14号
各市、县(区)人民政府，省政府各部门：
《江西省行政投诉中心管理暂行办法》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
江西省行政投诉中心管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范行政投诉中心工作，维护公民、法人和其他组织合法权益，促进依法行政，提高行政效能，优化发展环境，根据《中华人民共和国行政监察法》、国务院《信访条例》、中共江西省委、江西省人民政府《关于创建最优发展环境的决定》和《江西省行政效能监察办法》，制定本办法。
第二条 行政效能投诉工作坚持分级负责、归口办理和有诉必理、有理必果、有果必复的原则。
第三条 本省县级及以上人民政府行政投诉中心、县级及以上人民政府所属部门行政投诉机构（以下统称行政投诉机构），受理、办理、处理公民、法人和其他组织（以下统称投诉人）对本省行政机关、法律法规授权的具有公共事务管理职能的组织以及行政机关依法委托的组织及其工作人员（以下统称被投诉人）有关行政行为的效能投诉，适用本办法。
第四条 上级行政投诉中心对下级行政投诉中心、县级及以上人民政府行政投诉中心对本级政府所属部门行政投诉机构的工作进行指导、协调和监督。
第二章 机构和职责
第五条 各级人民政府行政投诉中心属同级人民政府派出机构，归口同级纪检监察机关，对同级人民政府和同级纪检监察机关负责。各级政府所属部门行政投诉机构属部门内设机构，对所在部门负责。
第六条 行政投诉中心的主要职责：
（一）受理、调查和处理管辖范围的行政效能投诉；
（二）指导、协调和监督管辖范围的行政效能投诉工作；
（三）监督检查管辖范围内被投诉人行政效能情况，督促被投诉人加强机关效能建设，组织或者配合有关部门对被投诉人进行绩效考核评议；
（四）实施对重大公共投资项目和群众关心的热点问题的效能监察；
（五）草拟或制订有关行政效能投诉的规章制度。
第七条 行政投诉中心的权限：
（一）要求被投诉人提供与投诉事项有关的文件、资料、财务账目及其他有关材料，进行查阅或者予以复制；
（二）要求被投诉人就投诉事项涉及的问题作出解释或说明；
（三）责令被投诉人立即停止或纠正违反法律、法规、规章和行政纪律的行为，对所造成的危害采取补救措施；
（四）依法没收、追缴被投诉人的违法、违规所得或者责令退赔；
（五）根据检查、调查或者考核评议结果，提出处理意见或者建议。
第三章 行政效能投诉的受理
第八条 受理投诉的范围：
影响发展环境、影响机关行政效能和损害群众利益等方面问题的投诉。
县级以上人民政府行政投诉中心受理对下级人民政府、同级人民政府所属部门（含法律法规授权的具有公共事务管理职能的组织以及行政机关依法委托的组织）及其班子成员的行政效能投诉；受理不服下级人民政府行政投诉中心、同级人民政府所属部门行政投诉机构对行政效能投诉问题处理的投诉；管辖范围内确有必要直接受理的重要投诉。
县级以上人民政府所属部门行政投诉机构受理对本部门内设机构、所属各单位的行政效能投诉。
对管辖权有争议的投诉件由上一级投诉中心直接受理或由上一级投诉中心指定有管辖权的一方受理。
第九条 对下列情况之一的投诉不予受理：
（一）越级投诉（来函投诉的信件中如未表明投诉人已经逐级投诉则视为越级投诉）；
（二）纪检监察、信访等有关部门对于投诉事项已受理的投诉；
（三）投诉事项已经进入司法程序或作出行政复议、仲裁决定的投诉；
（四）行政效能投诉以外的投诉。
第十条 受理来信、来访、来电、网上投诉及其他方式进行的投诉。
第十一条 受理的投诉件应有具体的被投诉人、清楚的内容和明确的诉求；投诉件应当署真实姓名，并有通讯地址或电话等联系方式。
第十二条 行政投诉中心应当公布投诉电话、网址，设立投诉信箱，方便投诉人投诉。对公民、法人或者其他组织有关行政效能的投诉，投诉中心应当在5个工作日内提出是否受理的意见并告知投诉人。对不属于行政效能投诉受理范围，不予受理的，须向投诉人作出说明；属其他行政机关职责范围内的事项，告知投诉人向有关行政机关投诉。
第十三条 对多人来访投诉反映共同问题的，应当建议投诉人推选代表，代表人数不得超过5人。
第十四条 投诉人有下列行为之一的，由投诉中心给予批评教育；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）损害投诉工作场所的公私财物；
（二）大声吵闹；
（三）纠缠、谩骂、侮辱、殴打、威胁投诉中心工作人员的。
第十五条 各级行政投诉中心对上月投诉情况应向上级行政投诉中心报送《受理群众投诉情况统计表》，数据必须真实、准确、完整。
第十六条 各级行政投诉中心应该加强对投诉情况的分析，发现带有普遍性、倾向性的问题，及时采取措施，防止突发性群体事件的发生。各级行政投诉中心应收集、整理典型投诉案例，对群众关注的热点、难点问题，组织调研，及时总结。
第四章 行政效能投诉的办理
第十七条 行政投诉中心受理投诉后，及时确定办理方式，办理方式可采取自办或转办。
对直接受理对象或管辖范围内确有必要直接办理的重要投诉件，可采取自办方式直接进行调查。
其他的投诉件可采取转办的方式进行办理。转办的投诉件，应当附《行政效能投诉转办函》；不宜转原件的，应当摘录投诉件的主要内容。需要报送办理结果的，应当在《行政效能投诉转办函》中予以明确。
第十八条 对投诉件的调查，应当由二人以上组成调查组。调查组应制作调查笔录，形成调查报告。调查结论，由行政投诉中心提出，经本级纪检监察机关或所属部门纪检监察机构批准后，按程序办理。重要投诉件的调查结论，应当报本级人民政府。
行政投诉中心在调查中若发现投诉以外的违纪违法问题，应立即报告本级纪检监察机关或所属部门纪检监察机构，将案件移送本级纪检监察机关或所属部门纪检监察机构承办，行政效能投诉问题一并查处。
第十九条 对已受理的投诉件，应当在一个月内办结；因特殊原因需要延长办理期限的，经本监察机关负责人或所属部门纪检监察机构负责人批准可适当延长，但延长的时间不得超过二个月。
第五章 行政效能投诉的处理
第二十条 被投诉人行政行为有过错需要追究责任的，由监察机关或者主管机关按《江西省行政效能监察办法》对被投诉人给予行政责任追究。
被投诉人行政过错已损害投诉人合法权益的，责令被投诉人按规定予以纠正、补救。
投诉事项失实，或依法不应处理的，应告知投诉人调查结果。
第二十一条 上一级行政投诉中心认为下一级行政投诉中心作出的行政效能投诉处理决定不适当的，可以责成其变更或者撤销。必要时也可以直接作出变更或者撤销的决定。
第二十二条 投诉人对行政效能投诉处理不服的，可以在收到处理结果后30日内向原投诉处理的行政投诉机构申诉，原投诉处理的行政投诉机构应当自收到申诉之日起30日内作出复查决定。对复查决定仍不满意的，可以在收到复查决定后30日内向上一级直至省人民政府行政投诉中心申请复核，收到复核申请的投诉机构应当自收到复核申请之日起60日内作出复核决定。
省人民政府行政投诉中心作出的行政效能投诉处理决定，为行政效能投诉处理的最终决定。
申诉、复审期间，不停止原决定的执行。
第六章 行政效能投诉工作纪律
第二十三条 行政投诉中心工作人员应做到“四要、四不得”：要认真履行职责，要高效、快捷、周到地为投诉人服务，要忠于职守，要廉洁从政；不得拒绝应当受理的行政效能投诉，不得泄露投诉秘密，不得影响投诉人合法行使权利，不得滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守。
第二十四条 任何个人或组织不得对投诉人的投诉行为进行阻挠、压制，不得打击报复投诉人；被投诉人不得干扰、阻碍调查工作，情节严重的依法依规追究责任。
第七章 附 则
第二十五条 各级各部门行政投诉中心可以依照本办法，结合实际，制定行政投诉中心管理实施细则。
第二十六条 本办法由江西省监察厅、江西省人民政府行政投诉中心负责解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。
